广州的房价为何这么“牛” -钟炬 -搜房博客

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姓名：钟炬

单位：中华国学应用管理研究院，南方城市研究院地产文化研究所，人居和一设计规划工作室

职位：院长，所长，总监

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博主公告

    钟炬，字子明，号道镛。
    学历：福建泉州华侨大学应用数学系理学学士，香港理工大学工商管理研究院硕士。
    职业：定位、战略、营销、治理策略顾问，人居环境规划设计师，孔门风水传承人。
    职务：南方城市研究院地产文化研究所所长、研究员，中华国学应用管理研究院院长，『人居和一』设计规划工作室总监，中华易学研究院副院长。
    研究方向：《周易》与经济学，《周易》与管理学，《周易》与企业谋划，《论语》与企业管理，《道德经》与老板治理，《孙子兵法》与营销管理，风水哲学与人居环境，房地产宜居指数。
    学术成果：创立『人居和一设计法』。
    获奖：2008搜狐第五届中国室内设计明星大赛广州赛区专业组铜奖。
     MSN：zevzhong@hotmail.com
     ＱＱ：228388212

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广州的房价为何这么“牛” (2007-5-5 20:23:55) [发送到微博]

分类：地产财经评论　标签：博客房价调控钟炬 |

·说广州的房价“牛”，不是说广州的房价全国最高，有北京、上海、深圳的房价排前面，也不是说广州的地产商有多“牛”，敢说出“我只为富人造房子”的“豪言壮语”，而是在广州市长“牛气冲天”的一句“广州的房价肯定要降下来”和高调出台“穗七条”之后，房价仍然“顽强”上涨，一度传闻的“广州3月份新建商品住房均价降了700元/平方米”，广州市房管局好在是在4月14号公布这个消息而非3月31号，否则就会给广大广州市民过一个快乐的“愚人节”。

·为什么市长“有形的双手”扭不过房价这个“倔强的牛脖子”呢？原因非常复杂，除了我们常说的“流动性过剩”、“囤积居奇”、“地产商暴利”、“官员贪腐”、“供给不足”和“需求旺盛”等等之外，除了广州的大地产商的背景和关系都相当“够硬”之外，还有一些内在的、较为隐性的矛盾没有解决，税费过重是一个问题，土地使用权的拍卖制度也是一个问题。这里仅谈土地使用权的拍卖对广州房价的影响。

·广州首次公开拍卖住宅用地，可以追溯到1998年的6 月2 3 日。那次拍卖会在广州市国土房管局大礼堂举行，5块地拍出了3块，为努力建立公平、有序、开放的土地市场迈出了第一步。

· 随着反腐败斗争的深入开展和政治改革的深化，土地的招拍挂从最初的尝试变成一种制度，平均楼面地价也从98年的每平方米五、六百元到2000年的一千多元进而飙升至近期的三、四千元。例如：2006年的4月27日，富力地产在33个回合的叫价后，以4.6亿元将珠江新城D1-1地块收于麾下，折合楼面地价为4566元/平方米，刷新了该公司在4月11日创出的商务“地王”4308元/平方米。同时，白云大道的种猪场地块也拍出高价，交手30个回合后以5.7亿元天价被广州亿柏企业咨询有限公司夺得，折合楼面地价超过3700元/平方米。如果亿柏企业要求15％～20％的回报率的话，其销售均价需要卖到8500 ～ 9000元/平方米。

·开发商的建房的成本中，以普通高层建筑来计，建筑成本不到1500元/平方米，各种税费可达3000元/平方米，剩下就是折合楼面地价的成本和开发商利润，这些因素构成了我们今天的房价。

·房地产行业的开发周期比较长，任何有经济头脑的人都知道，精明的商人不会以历史的会计成本来定价，而以“现值”来定价。也就是说，如果某地产商，过去拍回了一幅地皮，开发到一半，在相同地理环境的地方，有另一个发展商以较高的价格获得另一幅地皮，代表着现阶段这类地皮的价格，那么，这个发展商就会自动地将尚未开发的那一半地皮，按现在的价格作为蓝本，拟定现在的房价。如果该地产商不这么做，而以原价卖掉了原来剩下的地皮，所获得的收入，就无法再买回一幅同样的地皮。

·据消息人士透露，位于芳村的荔恒湾泮，2004年时估算成本为4500元/平方米左右，当时计划销售均价为5500～6000元/平方米，而去年开盘时，一举卖到均价9000元/平方米，虽然账面上赚了个盆满钵满，但如果恒基兆业要继续买地建房的话，也要把原来赚来的钱，投到日趋上扬的地价当中。

·这本来就是一道小学生都会计算的数学题，可是我们诸多相关部门却偏偏预计不到，在一片拍卖土地的叫好声当中，忽视了房地产的定价道理，而不能及时调整策略，调节过快增长的地价，以致民怨鼎沸，造成今日的尴尬局面。

·政府面临的两难处境就在于此：不公开拍卖土地，又容易滋生腐败，公开拍卖吧，地价就不会受限，就像近几年那样，地价带动着房价犹如脱缰的野马，一路狂奔。

·房价的问题给了我们这么一个启示：在市场经济的环境下，地产商不再是“听话的孩子”，任何声明和宣言都无法立竿见影，调控房价更不是一个孤立的行动，只有充分考虑和平衡各方的利益，认真完善各种必要的配套政策和措施，才能见效。

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