二手房产买卖中各种避税方法的风险

    避税是利用税务筹划合法的减少应交税款，而偷税则是非法的，应受法律的惩罚。二手房交易中很多人试图通过一些手段来减少交税，如假赠与真买卖，做两份阴阳合同少交税等，都是属于非法的。笔者上海房产律师根据经验总结了几种常见的避税方法的风险。

第一种方法：公证买卖合同

　　公证买卖合同的方式是指对未超过五年的房产，在签订买卖合同后并不马上过户，而是仅对买卖合同进行公证，等到满五年后再办理过户手续。这样就可以省掉营业税了。

　　风险：公证只是对签订买卖合同文本是否符合当事人真实意愿进行证明，并不能保证合同签订后不会产生纠纷。上家还是可以将房屋出售给他人或将房产抵押。更有不少案件表明，上家以公证买卖合同的方式取得下家的房款，再将房屋抵押给银行骗得贷款后消失，这已成为一种新型的诈骗方式。因此，仅对合同进行公证却延期办理过户交易手续存在巨大风险。

第二种方法：以租代售

　　对买入后未超过五年的房屋，出售时不签订买卖合同，而是签订“租赁合同+买卖合同”，约定上家先以租赁的方式将房屋出租给下家，待五年期满后再出售给下家，双方办理过户手续，下家已付的租金抵扣房款，以此规避营业税。

　　风险：1、承租人的优先购买权是建立在“同等条件下”的，只要上家觉得有利可图，仍然会以毁约为代价一房二卖，下家的权利仍难以保障。2、根据法律的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同是无效的。上下家以租赁合同掩盖真实的买卖关系，达到少交税的目的，这种合同很有可能被法院认定为无效。而一旦被认定无效后，下家就不能要求上家履行诸如过户等义务。

第三种方法：黑白合同

　　黑白合同中有两种方式：1、签订二份不同价格的合同，价格低的一份用来办理过户手续，价格高的一份作为双方真实的成交价。

　　风险：容易对真实的交易价格产生歧义，往往产生诉讼，上家要对其主张的较高价格充分进行举证，否则将会面临较大的损失。

　　2、签订一份正式合同，凭正式合同办理过户，另外再签订一份补充合同，以装修款的名义支付剩余房款。

　　风险：二手房的装修一般不会是新装修，即使是新装修往往也会远远低于补充合同中约定的“装修款”，下家如果以“装修款”明显高于实际装修现值而要求退还，则法院有可能会从公平角度予以考虑。不管采取哪种方式，如果下家将来将房屋出售，由于买入价过低，在将来出售时会因此而多交个人所得税。

第四种方法：假赠与

    假赠与虽然上家不用交营业税，但下家却是全额征收契税，而且还要支付公证费，更重要的是下家将来转让要征收20%的个人所得税，所以对下家而言税收不是减少了而是增加了。

第五种方法：假离婚

　  政策规定对个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。如果一个家庭要出售二套房屋中的一套，通过假离婚的方式，可以规避个人所得税。但由于假离婚会影响夫妻感情，因此容易得不偿失。

第六种方法：以股权转让方式进行房屋买卖

　　该方法只适用于房产登记在公司名下。公司的股东可以通过将公司股权转让的方法对公司所有房产、资产进行转让。该方式可以直接规避房产交易税费。

　　风险：由于购买方并不了解公司的经营状况、资产情况、负债情况等，在购买时很难判断整个公司的价值。而且，很多公司有债务是不会反映在财务账册中的，如果遇到隐藏着的债务，在公司股权转让后，购买方将要先行承担该债务。而此时，出售方在出售房屋后可能已逃之夭夭或无资金偿还该债务。上海婚姻律师