假如广州房价下跌20%...

      许学锋

房价是个非常敏感的话题,不论你主张上升还是下跌,几乎都会招来众多的攻击。结果是，知趣的政府官员、专家学者、房地产开发商以及相关的人士，对房价问题尽量是避而不谈。我有点不知趣，五月份在搜房博客写了一文《再次加息将加大房价上涨压力》，也招惹一些人的无理指骂。

近日搜房网登载一些专家的文章，认为广州的房价快则年底前会暴跌。我不清楚他们所称的暴跌是多大幅度，估计他们心目中的幅度应该是象上周股市一样，从4300跌到3500那样，也就是20%左右吧。我也不清楚他们所称的暴跌是以那个时间的价格为对照。

好，我们假设今年年底前广州的房价也下跌20%，并且是以07年4月份的均价为基数。请大家来看看这将会带来什麽影响。

一、对政府税收的影响。

07年4月份广州一手住宅均价7581元/平方米，全市十区成交量70.86万平方米,总金额53.72亿元。如果到12月份的均价下跌20%，为6065元/平方米，那麽，销售每平方米的税收（国税+地税总税率约7%）将减少106元。计算如下：

7581X20%X7%=106

销售数量的增加可以祢补这部分的税收损失，如果销售面积能够增加20%，达到85万平米，就能拉平。

二手房的情况也一样，均价下跌后，单位销售面积的税收减少。

但是，商品房的需求价格弹性小，大幅度降价不一定会带来大幅度的销售量增加。当然，靠大幅度增加中低档房投放量则会带来销售量的大幅度增加。

二、对自住型购房者的影响

对于准备买房自住的人来说，房价大幅度下跌，意味着购买同一面积住房所需的资金也大幅度减少；还意味着用同样数目的钱可以买到更大面积或更高质量的房子。这是最现实的好处。但是，房价下跌成为一种长期趋势的话，则意味着你购置的物业不能保值，也难升值，那麽，你居住的房子的折旧费就成为最大的居住成本。例如，一套50万元的房子，实际可居住年限约50年，每年平均折旧1万元。

对于已“高价”购房自住的人来说，房价暴跌意味着你的物业大幅贬值，主要表现在每年更高的折旧额。例如，同样一套房你是以60万元买入，每年的折旧就是1.2万元。

三、对闲置型和投资型购房者的影响

对于已“高价”购买了物业的投资者，房价暴跌就等于股市暴跌；而且，还要比买股票多负担物业管理费和折旧成本。唯一正确的出路就是在暴跌前“清仓”卖掉。

对于准备买房投资的人来说，房价下跌的趋势尤如股市走熊的趋势，最佳的对策就是观望，耐心等待形势逆转走牛。贸然抄底或短线炒卖或许也能带来惊喜的收益，但风险相对太大了，弄不好很容易被套哦。

我想，持“房价将暴跌”或“房价将逆转”观点的人，或多或少是在用股市的思维来套到房市上。他们的逻辑是，房价已处于高位，只要有一些“事件”（政策的或是其它的）引爆，就会导致房价下跌的骨牌效应。我不这样认为，因为当前也好将来也好，自住型购房（包括初次购买和换房）都是房市的主流，而投资性购房只是少部分（因不同区域、不同楼盘而不同，大约是在5%-20%之间）。这就是房市与股市的本质区别！