华南板块的昨天、今天和明天

许学锋

本文献给对华南板块房地产感兴趣、对番禺的居家环境情有独钟的朋友们！

华南板块，不是指南中国的地质板块结构，而是房地产业内的“专有名词”，特指广州市南部的房地产业。

广州市的南部，是一个动态的地域概念。上世纪八、九十年代，广州市的南部是指海珠桥、广州大桥以南的河南区域，也就是海珠区；进入新世纪，广州市市区南拓，南部扩展到洛溪桥、番禺大桥以南、沙湾水道以北的区域，也就是番禺区的中北部。

华南板块，泛指上述番禺区的区域，包括洛溪区域、大石镇区、钟村镇区、南村镇、化龙镇、新造镇、市桥镇、石基镇、石楼镇。狭义的华南板块是指洛溪区域和南村镇为主的局部。本文所指的是泛义的华南板块。有两个理由：第一、文章的题目所决定。如果只是讲昨天和今天的事，应该可以用狭义的华南板块，但是，本文的内容涉及明天的事，从发展的眼光看，一定要用其泛义；第二、笔者于2000年迁居到钟村，见证了过去近十年来钟村及周边区域的房地产的发展，对广义的华南板块有更多的理性思考和感性看法。

                      “昨天”

华南板块的昨天与两座桥息息相关。

第一座是洛溪桥，建成于1988年。刚建成时，限制自行车通行，即使当初通行的机动车非常少。有一天，我和同学踩单车要过桥南的洛浦公园玩，被桥头值班的人员要求把单车留在桥北。我们冒险把单车置留在桥头一块空地（当时没人保管），徒步走到桥南，在公园玩了大半天，并留意到洛溪这块富有水乡特色的世外桃园。值得庆幸的是，等我们回到桥北时，惊喜地发现单车还在。这是我第一次“涉足”华南板块。此后不久，洛溪桥南陆陆续续冒出了一个又一个的楼盘。可以说，洛溪房地产的发展完全得益于洛溪桥的建成。换句话说，没有洛溪桥，就没有今天的洛溪房地产的发展！后来，我几乎踏足过洛溪的每个楼盘，洛淘居、广州奥林匹克花园、丽江花园、广州碧桂园，等等；但是，说来奇怪，我本人没有在这个区域置业，也没有推荐这个区域给要置业的朋友。因为我一直对这个区域有个感性的看法：水道太多、交通太复杂。当然，“各花入各眼”，我不喜欢不代表别人也不喜欢。据了解，洛溪的每个楼盘都开发得很成功，几乎没有烂尾楼；而且，近几年房价也连年上涨，十几年楼龄的二手房价都达到4500元/平方，特别是临街商铺，价格更是翻了几翻，从当初的几千元/方涨到了三、四万元/方。可以说，洛溪的商铺，演绎了新区（郊区）商铺投资致富的最诱人现实版神话。

第二座桥是番禺大桥，建成于1998年。我是番禺大桥的最大受益者之一，2000-2001年间，我每天都要开车往返于番禺钟村和天河员村之间，快捷方便和畅通带给我每天好心情——假如不去计较超高的路桥费（每次15元）的话。同样地，这座桥带来了桥南区域的房地产的迅猛发展, 华南新城、星河弯、锦绣香江、南国奥园、华南碧桂园等近十个超大楼盘推出的超高品质的房子和配套设施（特色学校），尤如在华南板块这块风水宝地上嵌镶了几颗巨大的钻石。一时间，华南板块成为广州房地产业一个最耀眼的区域，也奠定了华南板块在广州房地产业中的地位。但是，X地花园的产权纠纷问题，多少给这一区域蒙上了一小片阴云。说来真也奇怪，虽然我几乎每天都要经过这一楼盘门口，可这麽多年从来没有进去过；相反，其它的几大楼盘我都进去过几次。我似乎感觉到在跨江大桥的下水位（即水流的下方）的楼盘都有问题，例如，广州大桥东南角的XXX华庭也出现产权纠纷的问题；而笔者原来服务过的某家公司，正好位于华南快速干线的下水位，自从华南快速干线建成以后，生意一年不如一年。这只是我的一种感性认识，也可以说是瞎扯，读者不必当真。

如果说，洛溪桥区域的住户是外来人口中的白领阶层为主的话，番禺大桥南的住户更多的是外来人口和本地人口中的金领阶层和企业家，我有十多位“事业很成功”的朋友，就选择住在这个区域。这些住户是新经济和新生活的创造者，崇尚“工作在城里、居住在郊外”的生活模式，多数人拥有私家车，但却很计较贵得不合理的路桥费。当洛溪桥没有撤消收费之前，路桥费和每天一个小时左右的在途时间成了华南板块最大的居住成本；当洛溪桥撤消收费后（2005年），更多的车选择这一免费通路，结果造成洛溪桥塞车更加严重。说到交通，不得不提起楼巴。楼巴是华南板块各楼盘的必备配套，它部分地祢补了空间距离的缺陷，让业主们感觉到“挺方便”，业主们也愿意用在途的时间换取开阔的居住空间和更实惠的房价差异。华南板块各楼盘的楼巴每天几百个班次穿梭到中心市区，成为一道亮丽的风景，楼巴上的广告语似乎在不停地诱惑着市区的人们：赶快加入我们的新生活！

我想，这些就是华南板块的魅力所在！

                      “今天”和“明天”

如果说华南板块昨天的崛起与两座桥息息相关,那麽,它的今天和明天则主要是因为几大市政大项目的规划和建设。

第一个大项目，广州大学城，位于新造镇小谷围岛总规划面积43平方公里，规划总人口为35-40万人，第一期已于2004年建成投入使用，配套的地铁4号线也已于05年底开通。现在已有十多所高校聚集在这个小岛上。

第二个大项目，广州新火车站，位于钟村镇石壁村，于2006年动工建设，将建成亚洲最大规模的客运站，计划于2010年前投入使用；受火车新站辐射的周边楼盘有十多个，现有最靠近新站的有锦绣花园、顺德碧桂园、祈福新村、南国奥园、大石的今日丽舍和富丽家园等。锦绣花园第一期于1999年建成，共九座七层洋楼，均价1200元，最低价999元/方；第二期春满园，2002年建成，均价1580元，最低价1380元。这些有5-8年楼龄的二手房，现在的成交均价已升至4000元以上，买卖非常活跃。祈福新村早在1988年已落户钟村，它见证了华南板块的昨天、今天和明天，是这一板块一个最成熟、最有内涵、最有魅力的超大型小区。特别是其产品已从早期的港式巷楼成功转型到多层洋房再到高层电梯房，其功能也从休闲度假转型为常居和度假共存。十年前，我第一次进入祈福新村，当时感觉它象是一个社会主义新农村，一点都不喜欢；而到了06年，我居然对祈福老区的巷屋情有独钟，“高价”买下一套自住。

第三个大项目，广州亚运村，位于石楼镇，计划用地273万平方米，将于2009年底前建成。

第四个大项目，广州新城，最新规划的广州新城包括番禺区沙湾水道南岸的东涌镇、鱼窝头镇，以及沙湾水道北面市桥以东的地区，包括石基镇、石楼镇和化龙镇的部分区域。总用地面积约228平方公里，亚运村项目的启动标志着广州新城从规划走向实施建设，它将成为未来广州最热的一个城市发展中心。新城南部的东涌镇，有几个规模不大的楼盘，近几年房价也见利好而急升。例如，4年前锦绣新城第一期均价约1500元，3年前第二期均价1700元，现在这些二手房价格都超过3000元。

华南板块房地产的崛起正好赶上整个广州市房地产业进入一个上升周期，房价的上涨也是“水涨船高”，而且，不少楼盘的价格平均升幅要强过全市的平均水平。最主要的原因就是上述的市政利好。试想如果没有这些大项目的落户，华南板块的房价即使单价较低，其上涨幅度也会跑不过全市平均值。值得注意的是，这些市政项目都是长期利好的超大项目，可以乐观预计，在未来的二十年里，华南板快将重演过去20年来天河区从郊区发展成最繁华市区这样的情景，所不同的是，这里的交通和商住环境将会比现在的天河区更优胜。

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作者简介：许学锋博士， 广州天圆咨询及培训机构高级咨询顾问、资深培训师,长期从事企业战略、企业文化和房地产投资的研究和实际运作。咨询培训电话：020-83510718　公司地址：广州市 东风中路 268号 广州交易广场 1705室 email:grandxxf@126.com