房地产面临的是周期性变化还是结构性变化?

                             许学锋

必须承认，进入十月份以来，几大主要城市的房地产“情势”正发生着显著的变化，集中反映在一、二手房的成交量大幅度萎缩，房价不同程度走软或已经下跌。当前房地产行业所面临的这些变化，到底是行业本身的周期性的变化，还是一种内在的结构性变化呢？

业内一些专家认为，房地产业的运行呈现周期性变化规律，每5年为一个小周期，每10年为一个大周期。从03年开始的这一波上升行情，到07年刚好是个小周期，一系列的调控政策的叠加效应集中显现，因此，10月份已经触顶并开始进入下降通道。小周期的特点是：调整的幅度不大，投资规模和房价的变化约20%左右，持续时间不长，约2-3年。相应地，推算在2012年前后将出现一次大的调整。届时，房地产行业将出现类似于1993年后那一波下降行情的情况：投资大幅度萎缩、房价大幅度下降、大面积的烂尾楼、多数的房地产公司关门；而且，需要3-5年的时间才开始复苏。

行业变化的另一种模式是结构性变化。也就是说，行业本身在整个国民经济中的地位、行业发展所需的基础资源（如土地、建材等）、行业提供的价值、行业产品的市场需求、行业产品的替代品、行业的外来提供方等发生了根本性的改变。当前房地产业的确正在发生一些结构性的变化，例如，政府将长期地、不断增加提供廉租房和经济适用房；中国已经进入加息和通胀周期；这些将导致房地产市场需求的结构性变化，在一定程度上抑制了房地产业快速增长的势头。但是，不可逆转的城市化进程将使城市人口继续发生变化，外来人口将补充房地产市场的消费需求。

到目前为止，我们还没看到房地产业最核心的结构因素有全面恶化的迹象，所以，当前房地产业所遭遇的不会是大的调整周期，至多是一个小周期。