grandxxf的博客：
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| 作者简介： 许学锋，1980年代中山大学博士研究生，十多年从事战略规划与房地产投资，《华南地产论语》论坛发起人和主持人之一，多家报刊、网站专栏专家，2008年出版个人专著《战略如山》，现任广州某房地产投资有限公司董事总经理、多家企业管理顾问和房地产投资顾问。 1990年进入工商企业，先后任职于佛山、广州、北京多家大型公司高层。在战略规划、营销和招商、以及房地产投资等领域有丰富的实践经验和研究成果，已形成了一套有创新性和实用性的理论体系。最突出的是把战略管理的原理有效运用到房地产投资和经营分析，提出了“大周期、小周期”、“孔雀东南飞”、“房地产的基础价值”和“黄金分割率定价法”等全新概念和分析模型。 email:grandxxf@126.com |
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房地产面临的是周期性变化还是结构性变化?
许学锋
必须承认，进入十月份以来，几大主要城市的房地产“情势”正发生着显著的变化，集中反映在一、二手房的成交量大幅度萎缩，房价不同程度走软或已经下跌。当前房地产行业所面临的这些变化，到底是行业本身的周期性的变化，还是一种内在的结构性变化呢？
业内一些专家认为，房地产业的运行呈现周期性变化规律，每5年为一个小周期，每10年为一个大周期。从03年开始的这一波上升行情，到07年刚好是个小周期，一系列的调控政策的叠加效应集中显现，因此，10月份已经触顶并开始进入下降通道。小周期的特点是：调整的幅度不大，投资规模和房价的变化约20%左右，持续时间不长，约2-3年。相应地，推算在2012年前后将出现一次大的调整。届时，房地产行业将出现类似于1993年后那一波下降行情的情况：投资大幅度萎缩、房价大幅度下降、大面积的烂尾楼、多数的房地产公司关门；而且，需要3-5年的时间才开始复苏。
行业变化的另一种模式是结构性变化。也就是说，行业本身在整个国民经济中的地位、行业发展所需的基础资源（如土地、建材等）、行业提供的价值、行业产品的市场需求、行业产品的替代品、行业的外来提供方等发生了根本性的改变。当前房地产业的确正在发生一些结构性的变化，例如，政府将长期地、不断增加提供廉租房和经济适用房；中国已经进入加息和通胀周期；这些将导致房地产市场需求的结构性变化，在一定程度上抑制了房地产业快速增长的势头。但是，不可逆转的城市化进程将使城市人口继续发生变化，外来人口将补充房地产市场的消费需求。
到目前为止，我们还没看到房地产业最核心的结构因素有全面恶化的迹象，所以，当前房地产业所遭遇的不会是大的调整周期，至多是一个小周期。
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