房地产投资的期货特征

                               许学锋

摘要：房产投资实际是对未来价格上涨的预期，一旦行情逆转，房价下跌，房产投资几乎无法操作；而且，其风险不亚于做商品期货。

房产有三个明显的“期货商品”特性：

1、 房产属于大宗商品，因为其物理体量和交易资金量都比较大。期货商品的第一个特性就是大宗商品，如农产品中的小麦、玉米，金属产品中的钢材、铜、铝，还有石油等；

2、 房产属于资源性商品，因为其占用的土地、空间环境和主要建筑材料都属于有限资源。期货商品的第二个特性是与“有限资源有关”。小麦、玉米的生产需要占用有限的土地资源，全球小麦和玉米的主产区每年可耕种面积都是有限的；金属、石油本身就是有限的资源；

3、 房产的生产周期较长，从获得土地开始设计建设到完成，一般要20个月时间。期货商品的第三个特性是较长的生产周期。小麦、玉米的生产受季节的影响和自身生长周期的限制，从播种到收获要几个月时间；矿产和石油从找到新矿井到产出也要有很长的时间。所以，在一定时期内，这些商品的供应能力基本是可测定的“定数”。

    投资房产，实质上是投资一种价格预期，预期在未来一段时间里价格会上升，投资的获利点在于升价的幅度；期货投资也是一种价格预期，但它可双向操作，可做多或做空，投资的获利点在于升或降的幅度。因此，期货和房产投资的共同风险是预期与实际方向相反。例如，那些在过去两年里争拍到地王的项目，显然就是预期现在和未来几年房价仍然会上涨，而眼下市况已经证明这种预期与实际情况刚好相反。　2010年6月份，中铁中标芳村一地块，楼面价7000多元。当时我根据“大周期小周期模型”就很肯定地认为，该地块楼的面价在6000元水平才算合理，并判断“中铁投得的芳村地块，只有40%成功可能。”因为政府调控房地产的态度很坚决，未来楼价大势将走低，在2012年前后提前进入下降周期。

   根据上述模型，我们可以预期：在2014年前后，房地产将迎来一个上涨小周期，表现为房屋销售量和价格的上升，持续时间约2年。