自1981年深圳第一家物业管理公司成立以来，物业管理作为一个与普通百姓息息相关的行业，经历了26年的快速发展，中间有无奈、有质疑、有变革、有酸楚、有喜悦，但更多的是困惑。就物业管理行业来讲，还有许多局要破，许多结要解，《物权法》规定的物业管理模式究竟如何并存，市场化的物业管理还会走多远，物业管理的真正面目或者说特质究竟是什么？笔者撰此文，谨希望物业管理行业在《物权法》的指引下，所有的从业人员及业主，能对物业管理行业理解地更深，从而按照物业管理自身规律发展特点来指引和规范行为，使得我们这个行业健康有序发展。在此，笔者从物业管理的“困局”谈起，探讨物业管理发展的方向，与读者一起分享。

2007年3月，第十届全国人民代表大会第五次会议全体代表通过的《中华人民共和国物权法》第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理服务企业或者其他管理人管理”。这实际上是明确了三种物业管理模式，即业主自治管理、物业管理公司管理、专业公司管理（或职业经理人管理）。另外，从《物权法》的其他条文看，也对物业管理模式的多样化扫清了法律上的障碍，主要有《物权法》第76条规定的：业主选聘和解聘物业管理企业或者其他管理人只需达到小区人数和面积的同时“双多数”，即均超过二分之一，这一规定相对于国务院原《物业管理条例》规定解聘或选聘物业公司的三分之二绝对多数，降低了更换物业管理企业的操作难度。物权法第83条规定的“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”这一规定为业主大会、业委会的自治操作层面提供了法律依据。

距2007年10月1日《物权法》正式生效实施，广州越秀区五羊新城丰景大厦业委会的自治已近三年。当时，周浩宁领着大厦业主挑起了一场物管风波，执意“赶走”了开发商指定的物业管理公司，并且由业委会自管大厦物业。 2007年6月29日，北京三自品格社区服务中心有限公司正式获得海淀区工商局颁发的营业执照，与此同时，品阁148户业主，也都多了一个新的身份，成了自己小区社区服务中心的股东，品阁在社区服务中心的带领下进行自治。2007年10月13日，三湘世纪花城进行物业管理招标，要求物业公司与业委会设立共管账户，同时聘请独立中介机构实现小区三足鼎立的共管局面，新选聘的物业公司不仅要为自己的承诺交付押金，停车费、广告费等公共收益从“闷包”走向“阳光”。毫无异议，从目前有关配套的物业管理的法律法规的规定看，虽然物权法基本上赋予了业委会、业主大会独立的民事主体资格，比如说可以作被告、可以进行小区的管理，但大部分配套法律并没有给业主大会、业委会独立操作的余地，比如说我国的税收制度、劳动制度，业委会从事经营行业，在税收、开具发票、劳动用工等方面很难操作。另外，业委会不是法人组织，如果业委会与业主发生纠纷，或者在业委会主导下自管物业的时候，某一户业主的权益受到损害，往往就会带来由谁承担赔偿责任的难题，引发的纠纷难以解决。最后，从政府层面讲，政府对业主自治管理或委托专业机构管理持谨慎态度，一个明显的例子，物权法虽然明确规定了三种物业管理模式，但随后修改的《物业管理条例》对此未涉笔墨。但是不可否认的是，物权法规定的三种物业管理模式，已经唤醒了业主的“主人”意识，因此，将有更多形式的业主自治的实践，使业主自治的要求进一步释放。

近两年，城市房地产开发如火如荼，大量物业入市，以上海为例，根据“网上房地产网”资料， 2007年4月份一手房住宅销售16713套，面积1986617平方米。而这些入市的房屋面积，也正是市场对物业管理服务需求的反映，而这些新增物业的物业管理服务，大多花落一级物业管理企业。原因是：在大中城市，经过20年的行业发展，物业管理企业的品牌效应日益显现，业主逐渐表现出对一级物业管理企业的认可，聘请知名的物业管理企业，也是开发商楼盘购销大卖点之一；二是由于我国目前仍然实行物业管理企业的资质管理，由于受接盘面积的限制，一些新开的大型社区，三级物业管理企业也只能望盘兴叹，甚至二级资质的物业管理企业，由于不能管理30万平方米以上的住宅项目，受到接盘的限制，也已经是平常事，如上海康城、中远两湾城只能一级物业管理企业管理。不管是北京、上海，绝大部分国家一级物业管理企业的老总，都为接盘忙的不亦乐乎，而小的物业管理公司，特别是三级资质的物业管理企业，更是为生存而奔波，笔者在上海所熟知的很多三级物业管理企业，几年来，管理面积一直是原地踏步走，生存压力也日趋严峻。随着物业管理成本提高，盈利空间遭到挤压，没有新的利润空间，行业的两极分化将更为严重，适用各行业的“二八”定律将在物业管理行业上演。作为物业管理企业，只有两条路：一是做强做大建品牌的阳光大道；二是在竞争日趋激烈的市场中勉强生存，直至被无情淘汰。所以，物业管理公司未来生存之路将是专业化、品牌化、规模化之路，籍此来占领市场。

目前，就我国各地各级法院受理的物业纠纷案件而言，呈现案件数量逐年上升，在民事案件中所占比例逐渐加大；案件类型多样化，新类型案件不断出现，以判决为结案方式的比例高，案件调解比例低，双方当事人矛盾较大。物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度，具有群体性纠纷的潜在因素等特点，案件类型大致以以下六种为主要常见：一是业主拖欠物业费、供暖费等的纠纷；二是公共费用分摊、公共收益分配纠纷；三是小区停车位收费引起的纠纷；四是业主违章搭建或其他相邻关系引起的纠纷；五是业主在小区内人身财产受到侵害或伤害引起的纠纷；六是物业管理公司更换时的移交纠纷。

随着业主维权意识增加，物业管理纠纷总量会大同增加，原来一些物业管理纠纷，比如说停车费纠纷，主要集中业主素质相对较高的大中城市，而随着《物权法》颁布生效后对小区公益性收入的明确，业主维权意识的提高，这类纠纷在所有存在市场化物业管理的区域均有可能出现，而不局限于大中城市。另外，亦会出现一些新型的物业管理纠纷，比如说业主诉业主大会、业委会的纠纷，因为《物权法》第78条第2款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”在法律已经明确这类纠纷为法院所受理的范围情况下，这类纠纷肯定会出现，况且在一些小区，业委会已经成为众矢之的。《物权法》生效后，在上海已经有业主就业委会运作中存在的问题，向法院提出诉讼。从法律上讲，小区法律主体众多，法律关系复杂，随时出现新的纠纷极有可能，比如《物权法》第83条规定业主大会、业委会可以制止小区违章，业主不交物业管理费，这就为业主大会、业委会诉讼业主违章问题、不交物业管理费问题打下伏笔。

物业管理发展到现在，现实操作中遇到难以解决的“结症”，比如说“不能提高的物业管理费收入与年年高涨的物业成本”之间的矛盾，业委会“腐败”，已经成为物业管理行业健康发展的重大障碍，而造成这些“结症”的根本原因是各物业管理法律关系主体定位问题。建立各物业管理参与主体的职责、职权、权利义务，明确清晰的物业管理法律关系，也将是物业管理的重头戏。这里主要是业主大会（业委会）、物业管理公司、政府主管部门、行业协会、公共事业单位在物业管理中的定位问题。由全体业主组成的业主大会，是小区的权力机关，决定小区的大事，如物业管理费的增减、公益性收入的使用与分配；物业管理公司的法律地位要按照业主的要求，对小区的安全、保洁、绿化提供专业的物业管理服务；政府主管部门是对违反物业相关法律、法规的行为严格执法；行业协会是对物业管理企业或其他物业管理主体进行业务的指导和对会员单位进行行业管理；而公共事业单位应遵守“收费到户，服务到户”原则，对自己的管道、线路进行管理维护。目前，各主体的职责有存在不同程度的不到位，而出了问题，都是物业管理企业的错。比如说违规装修问题，物业公司既没执法权，也没有处罚权，如果业主违反了政府的强制性规定，除了业委会、业主大会可以根据业主公约的禁止性规定提出民事诉讼解决外，应由政府主管部门强制执法。再比如说小区停电问题的处理，现在小区停电，业主首先想到物业公司，但从法律上讲，电力公司既然收费到每户，管理也应到每户，所以正常的做法应是物业公司汇报给电力部门后，由电力部门进行抢修，而现在电力公司往往是只管到总表，过经小区红线就是物业公司的事情。这实际上与法与理相悖。可喜的是，一些地方政府已经意识到物业管理中各参与主体职责不清问题，上海市政府提出物业管理三年规划，其总体目标就是加强政府执法，给物业管理企业减负，要求公共事业单位“管电的要管到灯头，管水的要管到龙头，管煤气的要管到灶头”。所以，业主大会（业委会）、政府主管部门、物业管理企业、公共事业单位在物业管理中的职责分工，将会逐步厘清，物业管理法律关系也将回归应然状态。

从目前的情况看，物业管理逐步推向市场，政府只做政策上的指导，整个行业市场化程度较高。但从这几年发展情况看，也有一系列问题。比如说在物业服务费收取方面，上海售后公房物业管理费按套收取，每套十几元到几十元不等，收费较低，物业管理公司入不敷出。目前管理这类房子的物业公司或者是减少成本支出，或将小区公益性收入作为物业服务费的补贴，当然在一些区，也有政府补贴物业公司的作法。减少成本支出的作法无法保持物业管理服务的质量，而将小区的公益性收入归物业公司容易引发法律上的纠纷。随着廉租房、经济适用房、中低价商品房、新农村建设房等大量非市场化的福利性住房的出现，对这些房子的物业管理是政府和物业管理企业不得不面对的一个问题。笔者认为，在保证福利性住房的受益群体是中低收入家庭的前提下，应当逐步推行政府“埋单”的福利性的物业管理模式，否则，今后这些福利性住房的良好的物业管理服务无从保障。从目前看，一些新开发动迁小区，由政府补贴物业管理公司的作法在上海已经比较多见，比如说嘉定江桥的大宅小区、上海普陀区的槎浦新村。从全国的情况看，廉租房、经济适用房已经提上各项政府工作的议程，各城市也会有一批这样的房子上市，中低收入阶层不可能承担市场化的物业管理服务费用，有区分的物业管理必然产生，纯粹市场化的物业管理操作难以与政府痛下决心保障百姓住房的政策主基调吻合，所以，福利型的物业管理在全国将初现端倪。（本文与宋安成律师合作）