简析2009年10月至2010年4月广州一手住宅网签数据

从2009年10月起，广州国土房管局在公布每月一手住宅交易登记数据以外，还同时公布一手住宅网上签约数据。交易登记数据可以看作是若干个月度网上签约数据的加权值，相比之下，网上签约数据能够直接反映出当月的市场意向，同时也更具可比性。另外，从2009年9月起，阳光家缘网新增公布楼盘当日销售数据及成交均价等信息，与每月网上签约数据构成了比较完整的信息体系，有利于对市场信息进行深入的分析研究。

    以下简析2009年10月至2010年4月的广州一手住宅网签数据。

2009年10月至2010年4月一手住宅网上签约数据

均价单位：元/平方米;面积单位：万平方米

来源：阳光家缘

2009年10月至2010年4月各区网上签约均价

均价单位：元/平方米

来源：阳光家缘

2009年10月至2010年4月各区网上签约面积

面积单位：万平方米

来源：阳光家缘

一、对数据的分析

1、在这7个月中，中心六区的均价基本上保持升势，成交面积则从春节前的每月30万平方米以上，下滑至春节后的每个月20万平方米上下波动。

   新四区的均价为振荡之势，其中09年11月至104年2月降至9000元以下，成交面积的走势则与中心六区基本一致。

2、从各区网签情况看，中心六区中，天河区已超越越秀区，成为均价水平最高的区域，均价水平达到20000元量级，成交面积则大大多于越秀区。

   中心六区中，海珠区成交面积（55万）仅次于白云区（58.32万）,均价水平（15000上下）高于白云区（12000上下）。

   新四区中，番禺区与萝岗区的均价水平已达到万元量级，与中心六区均价水平已基本相当。

   番禺区与白云区在成交面积与均价两方面，已基本相当。

二、4.15新政的影响

由于4.15新政出台于月中，对4月份的影响并未马上表现出来。但在415新政出台之后，地方银行马上跟进实施（而通常往往要延迟至少半个月以上），显示出银行体系对新政持有的积极态度，也从侧面显示出银行对市场风险水平的某种忧虑程度。另外，地方政府部门（规划、国土等）也抓紧了层高、容积率、土地出让金补缴等方面的政策，显示出了这次新政的执行力度。

据网签系统反映的信息，新政出台后的一个月（横跨4月、5月两个月）一手住宅有量价齐降之势。

三、从市场动态看城市发展

1、一些区域的变化

多家网站根据阳光家缘网签系统整理得出的成交面积与均价数据，与房管局自身公布的月度数据有相当的差距，其中主要原因在于，阳光家缘上包括了增城市的数据，但并未纳入到房管局公布的月度数据当中。增城市位于广州东部，同在广州东部的还有萝岗区与黄埔区。比较萝岗区与黄埔区的数据，在成交面积上，目前两区还差不多，但在均价方面，萝岗区已较明显地超过黄埔区，也从侧面反映出某种建城思路。

由于有芳村一带的市场供应，荔湾区的成交面积已大大高于越秀区，随着辖区内旧厂改造工作的推进，荔湾区的土地供应还将会有较大增长。

2、数据体系应该作相应调整

    现行数据体系主要划分为中心六区、新四区、增城-从化等三大区域，但从市场实际表现来看，中心六区与新四区的一些区域情况已有明显变化，而阳光家缘中所公布的数据与房管局每月公布数据也存在统计口径不一致的问题，应该逐步地作出相应的调整。