王石央视访谈折射市场博弈格局

12月24日，平安夜，中央电视台《经济半小时》节目播出了对万科董事长王石的独家访谈。平安夜里播出的访谈，不知能否为未来的房地产市场带去平安。

继前不久的“楼市拐点”之后，王石这次抛出了两个格外引人注目的观点，一个是高调宣布08年万科将不会参与地王的竞价，并承认万科在07年拿下的两块“地王”价格确实过高了，另一个就是明确建议可以考虑在三四年后才买房子，因为现在的房子性价比可能不高。

无论王石是出于什么样的考虑而提出这样的观点，但这样的两个观点确实也直接反映出当下激烈的市场博弈格局，随着新形势的变化，这种博弈格局很可能会在2008年出现不同于今年，乃至不同于最近几年的局面。

具体到房地产市场，这种市场博弈格局是从“楼价”与“地价”两个方面表现出来的。

一、“楼价”博弈

“楼价”博弈在开发商与消费者（这里的“消费者”包括了“投资者”在内，即指买房人。）之间及其各自内部展开。开发商与消费者之间，作为天然的买卖对手，博弈行为毫无疑问将永远存在。应该说在过去至少两三年间，对于“楼价”问题，开发商内部几乎没有了博弈，即几乎都是众口一词的“唱涨派”，而消费者内部，则由于楼价的剧烈涨幅，两三年来逐年分化，分化出多个群体。

在“楼价”博弈中，有几个观点非常有意思。

1、“楼价将长期看涨”

以我国的具体国情而言，这句话毫无疑问是“整体正确的”，然而，它又是一句“没有时间限度，没有条件限制的正确的空话”。当我国房地产市场还处于“信息不完整，信息不对称”的发展阶段，这句话无疑是无懈可击的。但是，在2007年的楼市中出现了一个重大的变化，那就是在“信息”上的变化，这些“信息”包括了三大方面，分别是“土地”、“市场”与“资金”。

 一些城市，例如广州，2004年“831”大限后公开出让的居住用地，其商品住宅开始在2007年第四季度陆续上市发售了，部分廉租房、经济适用房及限价房也开始投入市场。这些地价，甚至楼价都公开的项目陆续上市发售，开始扭转一直以来房地产行业真实成本不被公开的态势。

前两年，房地产开发商陆续登陆资本市场，2007年迎来了一波波的“上市潮”，更催生出香港股市上的“巨无霸”企业。开发商的上市行为固然是出于其自身利益的考虑，但是其上市行为也客观地给予了外界了解开发商资金运作及市场资本投向的量化信息。

以房管局为代表的各种官方信息发布平台开始成为人们了解市场信息的主要窗口，另一方面，一些大型中介企业也开始在企业网站或专业博客上定期地公布相关的市场信息。

“信息”是什么？“信息”能够起到多大的作用？确实不是一个容易回答的问题。楼价到底是高是低，可以是一个很主观化的标准，但是，信息的公开透明化，有助于建立起相对客观的参照体系，从而进一步建立起相对客观的评价体系。

2、“买涨不买跌”

   这句话可以理解为主要针对购房者中的投资者的。但是住宅究竟应该是一种什么样的投资产品，确实很值得思量。

据央行数据显示，截至2007年8月末，16个城市主要金融机构个人住房转（加）按揭贷款余额约410亿元，是去年同期的3.5倍。平均22.31%的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面，郑州、北京、杭州、广州等城市该比例分别高达46.31%、35.4%、32.83%和32.2%。这些数据暗示了购房者中投资客的潜在份额。

如果真的都是“买涨不买跌”的话，那么“楼价将长期看涨”的局面恐怕很快将不复存在，但是，显然自住需求者无论如何都是要保有或租赁房屋的。谁是支撑市场的消费中坚，谁是市场冲高的新生力量，在房地产市场中，自住者占多少，投资者又占了多少，现在恐怕还难以得出一个量化的结果，至少根据公开的市场信息是没有办法得出这个结果的。

只能笼统地说随着市场混乱之后的渐入规范，投资也将渐渐分流，现在一窝蜂式的投资或许会渐渐细分成“保障型投资”、“经营性投资”与“投机性投资”三大类。

“投机性投资”就没什么好说的了，只要是有赚取超额利润的可能性，无论什么领域都会进入炒作的。“保障型投资”包括普通住宅、人寿保险等实际投资周期跨度可以长达数十年的投资方向。“经营性投资”包括商铺、写字楼、豪宅以及金融市场上面的投资。

二、“地价”博弈

可以预见的是，如果楼市真实成本随着信息的公开而不断地明晰的话，“地价”问题将会逐步成为下一个关注焦点。

“地价”博弈是在政府与开发商（包括自建房者在内，即指土地购买人。）之间及其各自内部展开。

王石在央视访谈中承认“地王”屡出，使得面粉比面包还贵，万科在今年竞买“地王”时头脑也过热了。国土资源部则在前不久指出今年“地王”屡出是因为企业判断市场时头脑过热了。

“地价”问题成为了焦点话题，最主要源于2004年后的土地“招拍挂”公开出让制度。“招拍挂”公开出让制度最大限度避免了04年以前土地协议出让时所造成的巨量国有资产流失，但随之也带来了种种问题。“招拍挂”公开出让制度改变了房地产行业的游戏规则与竞争格局，无论对于政府，还是对于开发商，都必须要意识到这一点。

1、对于政府

   政府通过土地的公开出让取得土地出让金，在收取了市场化的地价之后，在建设医院、学校、公交等城市公共配套方面，政府就再没有什么理由去回避这种责任。早期的城市区域开发当中，由于土地基本上是协议出让的，政府所能收取的土地出让金并不充分，政府不愿意也似乎没有太多的责任去承担新增居住者的公共需求，因而往往出现“政府规划滞后于市场发展”的局面。这一点，在广州番禺华南板块表现得最为明显，公交、学校乃至医院，几乎都是民营的。

另一方面，现在的房地产市场当中，写字楼、商铺的售价比住宅要低，商用地块的地价比居住用地的地价低，居住用地屡创天价，商业用地却不时流拍，这些现象都不再是什么奇怪的事情。亦有业内人士建议政府不应仅仅采取最表面化的土地拍卖方式，而应该更多地采用投标方式。因为拍卖方式很容易在激烈竞争的拍卖现场竞拍出一个过高的价格，投标方式则更能综合考量企业各方面的实力而不仅仅是价高者得。

很显然，随着“招拍挂”公开出让制度的逐年推行，政府应该在土地供应及城市规划策略上做得更加细致，在信息公开制度方面做得更为完善。

2、对于开发商

我国的房地产开发商往往是以“项目公司”的形式发展起来，逐步壮大后成长为集团公司，其中部分再继而成为上市企业。在这个过程中，研发、制造、销售、售后等种种企业运转应该有的环节将会逐步规范化。

现实当中，土地公开出让的最终竞价屡屡远高于其出让底价，开发商是因为融资渠道强大而自信，还是因为研究工作深入而自信，现在确实还难以判断，因为在这些公开出让地块上开发的项目至少要在两三年以后才会大规模上市。

发达国家成熟市场内的开发商主要还是扮演着一个建造商的角色，因而就会有日本最大开发商拥有数千项住宅专利与我国最大开发商万科也只有数十项专利之差异。毫无疑问，在整体市场仍不规范的国内房地产市场，土地与资金依然是业界竞争的焦点，因而诸如开发经理、融资经理才是开发商中的主要职位。然而，随着土地市场与金融市场日渐一日地走向规范化运作，开发商未来的竞争焦点将会渐渐转移至规划、设计、建造等方面，而这种转移其实也正是在市场规范制约下的行业理性回归。

如果住宅开发商不转型商业地产商，而普通消费者的要求标准也一直随着房价的上升而不断提升，那么可以预见的是，未来三五年，就将会是住宅开发商能否继续过好日子的分水线了。

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