房地产市场对新城发展的启示

---以金沙洲为例

廉租房（新社区）、经济适用房、限价房（低价商品房）、商品房等多种形式的房地产项目云集金沙洲，使其极有可能发展成为一个混合型的新城区，也使其成为了社会各界关注的焦点。金沙洲的住宅地价屡拍新高，地价甚至可以超越在售楼价水平，另一方面，金沙洲的商业用地一年内两度流拍;这边厢，万科董事长王石坦言对金沙洲廉租屋项目的前途迷惘，那边厢，中山大学袁奇峰教授直指聚集大量低收入居住者的“新社区”项目可能会引发更大的社会问题，而金沙洲正是“新社区”项目的最大规模布局区域所在。

很明显地，金沙洲将是未来的广州新城区之一。我国过往的新城建设往往是自上而下，以政府规划指导为开始，市场开发通常较为滞后，而金沙洲的市场开发紧跟政府规划，并且比起政府规划更为超前一些。张广宁市长曾表示，金沙洲将优先建设学校、医院等公共配套设施，有机地建成未来的新社区，并且还将在地铁沿线建设一批配套齐全的新社区。这种“政府拉动，市场跟进”的开发模式，有别于以番禺洛溪、华南板块为代表的“市场先于规划”的开发模式，同时也带来了机遇与挑战的两方面影响。

一、“政府拉动，市场跟进”模式带来的机遇：

1、公共配套先行，可惠及周边区域

公共配套设施以其“公共性”的内在属性，通常为房地产开发商所避讳，于是也就时常出现番禺许多楼盘所出现的“小区内外两重天”那样的景象。公共配套设施建设的滞后，一方面，使得小区内的居民自成一体，却谈不上与周边区域有多密切的联系，也谈不上有多快的城市化进程，与市中心的“城中村”相比，这里就是“村中城”，而且只是半个意义上的封闭“小城”; 另一方面，小区外的公共设施无法惠及小区内的居民，当然学校、医院等也就很难为小区内的居民提供多好的服务，生活上的种种不便使得相当一部分城郊居民不得不回流市中心，加剧了市中心各种公共设施的压力，并且使得“拉开城市骨架”的愿望并不能得到很好的实现。

公共配套设施的优先建设，不仅可以服务所在小区的居民，也能够惠及周边区域的居民，有利于联合多个楼盘小区，从而形成有机一体的城市发展组团。当然了，公共配套设施的优先建设应该主要是由政府投资拉动的，开发商恐怕是不会作这种投资的。

2、沿地铁线路建设新社区，可望形成以地铁站为中心的多圈层的城郊发展组团

围绕地铁站口建设社区商业中心等第三产业服务设施，在第二圈层建设新社区（包括廉租房、经适房等），自由市场价格的商品房则分布在更远的圈层，从而围绕着地铁站口，有机地形成、发展多圈层的城郊组团。

地铁一号线芳村段虽然是市内最早开通的地铁线路，然而地铁的开通不仅对这里的城市化进程没有起到多大的作用，反而因为地铁的“风洞效应”吸走了不少区内本来就不多的消费力。虽然在地铁沿线也开发了一些公务员居住区、商品房小区，但是都无法形成一个有机整体，既不能促进零售业的发展，对于房地产的发展作用也不大。是为教训，应该记取。

另外，地铁线路的建设投资巨大，城郊线路虽然建设成本相对较低，但是考虑到营运之后在客源、流量等方面却也不甚乐观。地铁建设如何与房地产业，又与商业更好地结合在一起来发展，不仅仅在硬件形态建设上面下功夫，更应该长远地考虑彼此之间怎样有机地整合，相互地促进。

二、“政府拉动，市场跟进”模式带来的挑战：

1、在城市的新发展区建设、营运学校、医院、商业中心等公共配套，至今仍然没有很成功的本地个案可以借鉴。

商业，一向都讲求“聚集人气与商气”，无论是大型商业中心，还是社区商业，红红火火的都是在中心城区，城郊的商业普遍不景气，即便同在中心城区，近年来新出现的商业中心也并没有什么后发优势。如何在“初聚人气”与“持续发展”之间寻求平衡点，将是一个很困难却又不得不解决的课题。

说到教育与医疗，优质的三甲医院无一例外地集中在中心城区，如何合理地平衡三甲医院与社区医院之间的关系至今困扰着社会各方，而示范性高中虽然在城郊区域也有布局，然而义务教育阶段内的中小学名校则仍然布局在中心城区。如何把优质的教育与医疗资源合理地布局到中心城区之外?这个疑问说明新社区的建设计划绝对不仅仅是规划、市政、国土等少数几个建设部门把持的单一项目，而是需要各个部门以及社会各方积极参与的系统工程。

2、建设新社区的同时也需要考虑产业功能的布局规划。

以金沙洲所在的西北部城区为例，广州市最早期安居房工程所在的同德围区域就在附近，而广州水泥厂地块也将会规划为较大型的住宅小区。这整个区域一旦建成，将会新增许多的居住人口，然而这片西北部区域却并没有很强的产业功能支撑。虽然广州火车站商圈以及南岸-黄沙专业市场带都分布在这一块或周边区域，然而却一直都并非广州人的主流就业区域，或者说这一整片西区的产业功能联系一直都是比较零碎与松散的，并且专业批发功能时时都要面临着其他市场的强烈挑战。

怎样容纳新增居住人口将要带来的就业需求？还是任由其自由发展？另外，广州市的“西联”战略未免是“东西南北”四向战略中最弱的一环，这与西部产业功能的零碎与松散不无关系，人口与就业的压力可能会使得这些零碎与松散的产业功能更加不堪重荷，或许，政府可以由此为契机，整合优化产业功能，使新社区能够成为一个居住与就业协调适应的和谐新社区。

3、新社区的建设可能要承受无处不在的交通压力。

仍旧以金沙洲为例，这里的居民要出行广州市区，除了还未建成的地铁线路，现在就只能经金沙洲大桥，又要经罗涌围才能进入中心市区，金沙洲大桥可能交状况还好，可是罗涌围地区现在要应付自身区域及过境车流的交通压力已经不堪重负了，再加上金沙洲一带的交通需求压力恐怕更勉为其难了。

幸好金沙洲新社区的建设应该与地铁线路的建设基本同步，如何更好地发挥地铁线路及地面接驳公交体系的作用无论对于金沙洲，还是其他的新社区都是非常重要的。然而从现已开通的地铁接驳公交体系的运营状况来看并不乐观。芳村地区的接驳公交营运状况不佳，比不上其他的公交线路，而海珠区的接驳公交营运状况还不错，但是由于其运行于广州大道、江南西路等交通原本就非常繁忙的路段，最终能发挥多大的作用，还不好下定论，还有待观察。

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