从金沙洲分析广州土地策略

近期，广州市政府明确了限价房将不会限制购买者收入水平的政策，一时间引起了各方热议。这一政策在限价房中引入了更多的市场化因素，也意味着“廉租房—经济适用房—限价房（低价商品房）--商品房”这一住房体系的基本成型。

回顾广州市2005年以来（2004年“831”大限后）的土地出让过程，从05、06年的以外围组团土地供应为主，到06、07年的增大中心城区土地供应量，从05、06年以郊区“生地”供应居多，到06、07年后逐步清理回收中心老城区“烂尾地（楼）”并陆续推出市场。与此过程相应的是，据国家审计署及广州财政局的统计，２００５年，广州土地出让金累计约为８３．８亿元。２００６年，广州土地出让金累计约为１４３亿元。另外，2004年当年的土地出让金据说达86.3亿元，而2007年的土地出让规模及价格都较前两年为高，估计数额应高于2006年的数字。应该说，自2004年“831”土地“招拍挂”公开制度之后，土地角度的国有资产流失渠道基本上被堵住了，政府所收取的土地出让金可以用于市政基础设施建设，据统计，２００２年到２００５年四年间，广州市投入地铁建设的土地出让金收入约为２００亿元。

土地“招拍挂”公开制度使得地价上升，地价升是否必然引起楼价升，或者说，地价的升幅应该引起楼价多大的升幅？这是一个众说纷纭的命题。但是这一简单的表面化现象，却说明政府应该在土地供应及城市规划策略上做得更加细致，信息公开制度应该做得更为完善。

在广州市，连锁反应最为明显的区域莫过于金沙洲地区了，到目前为止，有纪录的金沙洲“地王”价格甚至高于该地区的楼价水平了。

在同一个区域，有大型的“新社区”项目，也有限价房项目，从中看到其未来应该会发展成为一个混合型的新城区。金沙洲单价至少高达4000元以上的地价，按该地区的现状来看，明显地偏高了，但是考虑到金沙洲有地铁六号线在建，并且将于2010年前后投入使用，地价之高还有一定理由。

然而问题在于，这个远期利好究竟是多远，这是一个需要量化的命题，而一旦谈到“量化”，却恰好是我们的城市规划与土地供应的致命短板所在。还是金沙洲，近两三年来，金沙洲的居住用地一再拍出天价，然而2007年12月两块金沙洲的商业用地流拍，也是自一年前06年12月以来金沙洲商业用地的再度流拍。相比于居住用地，商业用地被公认更能反映出区域发展长期整体状况，那么金沙洲商业用地在居住地块价格急剧飙升的一年间却两度流拍，或许更能说明市场对此区域的真实想法。

与金沙洲一河之隔的大坦沙岛，是地铁五号线与六号线的交汇点，但是似乎很难在市场上或规划中有什么反映。

政府与市场究竟应该如何博弈，是一个很高深的话题。在广州，一对很活生生的例子，也是时常被人拿出来作对比的例子是珠江新城与华南板块的对比。早期的珠江新城是一个“只有政府，忽略市场”的版本，而早期的华南板块则是一个“政府规划滞后于市场发展”的版本，而二者从开始演变到“政府与市场开始逐步融合”的阶段都用了十年以上的时间，这其中的经验教训真的很值得深刻地发掘思考。

现在，金沙洲（乃至罗涌围、同德围等地）又成为了一个“需要政府与市场有机融合”的新城区，如何合理地布局居住与商业、产业等功能，如何合理地分配短中长期的发展计划，的确是对广州市土地策略的一个大考验。

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