华南板块商业发展构思：规划+策略+运营
(2007-7-5 10:50:06) [发送到微博] 
华南板块商业发展构思：规划+策略+运营
华南板块及周边区域经过十余年发展，居住格局已颇具规模，并号称是广州的“中央居住区”，入住数十万广州本地人及外地来穗人士，而作为市政府重点项目的广州新客运站及亚运村正在东西两翼规划建设。从牌面来看，华南板块的商业发展既有消费群基础，又有政府大力拉动，可谓是“万事俱备”，然而从实际效果来看，却不得不说一句“只欠东风”。
回顾考量天河城-体育中心一带天河路商圈的发展历史与模式，我认为华南板块未来商业发展应该注重“规划+策略+运营”的有机组合。毫无疑问，以华南板块为代表的番禺北部居住区长期以来都处于“市场发展快于政府规划”的状态，而最近两三年来，对于该区域的政府规划渐渐丰富，一批政府重点项目也相继落户并开始动工建设。然而政府行为与市场行为之间必然在开发时序、侧重力度等方方面面存在着缝隙与差异，这时就应该考虑用“策略”来拉近弥补这种差距了。
观察华南板块等大型居住区域，其实有以下两个关键制约：
一、 区域内的交通干线（包括轨道交通、高快速路等）虽然众多，然而相对而言分布密度还是不高的，尤其是东西走向的干线以及各种次干道、支路等更显不足。如此状况，难以有效支撑大规模的消费客流流动，这些客流既包括较为独立的自驾车消费者，也包括使用公共交通等集约方式的消费者。
二、 区域内的公共配套，尤其是高等级医院、优质中小学等几乎是一片空白，这种状况使得华南板块等区域近年来一直出现“回流城内”的现象。同时，随着较早前入住者年龄的增长，对于医院、学校等的现实需求愈发迫切。
这两个制约因素的应对策略：
一、 地铁三号线已开通，但是地铁接驳公交线却运行得不好，这件事无论是政府投资，还是市场投资，都是最应该解决，也是最可能解决的一个问题。番禺地区早有开发商运营楼巴的先例，另外，也有诸如新世界等开发商参与公交线路运营的个案，地铁接驳公交线的问题应该是现在就可以着手解决的。
二、 医院、学校等关系到公共资源的分配与布局，确实不容易解决，尤其是高等级医院。最近政府重点开展了对汉溪-长隆-万博地区的发展策划及规划工作，正是推动高等级医院与优质中小学规划建设的良好时机。公共配套虽然并不直接影响商业的发展，但却会严重影响消费者的消费选择与心态，而目前华南板块还属于一个“居住常态化，商业度假化”的阶段，商业多数只能在周六与周日兴旺，如何争取更多的常在消费群是华南板块商业发展必须面临的问题，而这一瓶颈恐怕在三年内（2010年内）不容易得到突破。
