| 四川旅游地产展望：地产投资新绿洲
文/陈锐
2006年，是房地产政策出台密度加大、宏观调控力度增强的一年，业界讨论的热点也渐渐远离了房价的涨跌预测，同业者开始理性的对政策面进行深层次的思考，政策背后的调控意图到底是什么？在中国经济以超过10％的速度增长的背景下，地产行业继续保持激进状态并无不妥。而真正的隐忧是高速增长背后的结构性失调。何谓结构性失调，简单来说，就是地产投资类型的单一化、同质化。结构性失调引发的恶性竞争、低水平建设、土地低效使用等一系列泡沫化特征，才是ZF最为关切的。毕竟，如何高效率的利用从石器时代开始就作为国之根本的土地，也是对信息时代ZF执政能力的巨大考验。
按照对经济发展贡献率的而言，住宅用地的贡献率是最低的，土地仅仅是作为原材料被使用，一次性交易而且产品使用期达到了70年之久，对提高就业率、增加税收、拉动经济需求等一系列ZF关心的问题的贡献率接近为零。从这个角度看，就不难解释政策面对开发利润进行压缩的目的了，但是很显然，平抑房价涨幅不是政策调控目的之一，即使产生了这样的效果，也只能以连带效应解读。至于大众住房问题的解决，国家已经开始建立的廉租房体系，是属于社会保障体系的范畴。
与地产行业相比，旅游产业的政策环境就宽松多了，据统计，2006年一到十月份，四川入境旅游、国内旅游、出境旅游三大市场持续快速发展，接待和收入均创历史新高，旅游产业已经成为本省的支柱产业之一，ZF层面促进旅游产业升级和产品创新的声音层出不穷，旅游开发项目也倍受各级ZF推崇，一把手挂帅，各相关部门自然全力配合。究其原因，无外乎旅游开发项目是最具有可持续发展性的土地有效利用方式，首先，增加就业率；其次，带动相关产业，诸如教育、培训、娱乐、能源等，强劲拉动GDP指数；另外，旅游项目工程形象也是政绩的最直接体现。
值得一提的是，众多金融机构对省内旅游项目也充满了兴趣，银行以项目整体方式融资的条件也较为宽松。在2006年，数家国外旅游产业基金的经理人也开始了对省内项目的筛选。
既然旅游开发项目具有如此优厚的政策和融资优势，为什么众多的投资商和开发商迟迟不愿涉足呢？第一，旅游与房产隔行如隔山，做熟不做生；第二，旅游开发项目涉及到众多旅游目的地开发的相关内容，前期策划成本提高，当然不会选择旅游开发项目。第三，专业的旅游地产咨询顾问机构寥若晨星，资本缺乏可信赖的引路人。第四，因为操作空间大，相应政策不确定性因素增多，需要与ZF部门进行长久持续有效的沟通。
但是，面对市场的诱惑，部分外来投资者已经开始行动了，以某外资介入都江堰某旅游开发项目为例，从地产经营的角度来看，土地成本大幅下降，各种旅游接待设施均以低密度建筑的形式建设，无论是以产权销售还是普通销售的方式，都完全可以参照别墅的操盘模式，而旅游接待设施本身也是能够产生巨大效益的资产，两方面的收入回报方式让投资人左右逢源，其前期的旅游目的地规划方案的策划成本与增加的收益相比，实在不足一提。
长远来看，一方面，地产开发机构需要与旅游发展机构合作，学会旅游项目整体规划，取得政策和融资优势；另一方面，旅游开放项目也需要以地产方式进行经营，学会迅速回笼资金，迅速创造效益。随着旅游地产职业操盘机构的成熟，其操作模式必将更加丰富，回报方式更加灵活，这个曾经游走政策边缘的产业，也必定成为地产资本突围的新方向，地产投资的新绿洲。
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