韦成汉文2009-02-12

    金融危机以来，受困经济下行困扰，中国房地产业一路下滑，交易价格、交易量齐头萎缩。然而在很大程度上，受制于高房价困扰的自住购房者并未对市场感到满意，基于投资客户的暴戾投机导致的市场房价高位运行正是导致购房者厌恶市场的根源。当然作为地产商，也有社会公德缺失的部分，但是这并不是房地产市场近期畸形的原因。

    在南宁，作为支柱产业的房地产业承载诸多城市的光荣与梦想。毋庸置疑，假设南宁没有房地产业的支撑，把南宁放到国内城市间对比，估计也就是低级别的城市。显然，相当多的人有意无意间忽略了房地产业给城市或者个人带来的真切体验。在城市辉煌的图景当中，房地产业付出的辛劳与最终的结果恰然相反。当人们发现立足城市的成本难以承受，对城市认同感明显降低时，认为高位房价首为其恶，因为是高价位剥夺了其在城市中唯一的企望之所。很显然，由于高房价对购房者的中伤，社会对房地产业认同感偏低也不足为怪了。那么通过价格调整就能扭转此类局面吗？

    不难发现，通过价格的回调，交易量虽然有所提升。但是，市场并未买账，因为购房者觉得房价依然在降，手中有粮心中不慌，此类持币待购的心理尤其普遍。那么很多人关心，我该在什么时候买房比较合适？价格不会再跌，我的房产资产价格不会缩水？前段时间本人大致观察了一下，媒体对所谓的“抄底”非常感兴趣，何为底？何为抄？定义不够明确，存在诸多自我矛盾之处。

    经过多年地产从业经验，判断购房有利的时机因素是：一，挑选房子有充足的时间，而不是人山人海的选房现场，假设购房者选房后还不知自己买的房子位置在哪，这不是很有趣？（似乎在旺市时客户大多如此）；二，房子的资产价格处于历史低位；三，你有能力支付你所购买房子的资金成本，并且这个资金成本相对实惠。说白了，就是首付款门槛低了、银行按揭有优惠。以目前南宁来看，当前的水平应该回到了2004年。无疑，购房者唯一担心的无非集中在“南宁的房价是否已至底部”，今年还会不会有降价的空间？

    根据宝创地产数据库平台最新数据监测，南宁城区房价已经接近底部。那么依据的指标是什么呢？我认为房价是否接近底部，检验的标准无疑是成交量在这个价位能否有所回升，房价的下行与成本的下行与否有密切关联。现在看来，预测全南宁市范围内房价不进一步下行似乎还早，但部分城区已经显示房价接近底部，显然，房价的底部临近当然是保持市场稳定的重要因素。

    我认为，近期南宁地方出台的地产政策一旦付诸实施，在3月份左右，南宁的房价可完成探底的动作。因此在这期间，可以看到仍然有楼盘在降价调整，尤其是高价位运行楼盘借政府减税措施，降价一步到位。可以预测，如果在此轮降价潮中，高价位楼盘不做价格调整，很显然，最终的苦果要由自己买单。因为南宁地方政策已经发出非常明显的信号“鼓励降价出货”，如果错误的认为南宁地方政府在保“高房价”，我看09年3月之后，楼盘命运堪忧。

    南宁楼市机遇往往是多重因素的叠加，目前南宁楼市均价整体性回落10%—25%，通过新政税费下调3%；再加上供楼利息降低，当前南宁房价实质上已经下降了30%多了。如果此时成交量有所回升，就是买入的最佳。据一线售楼处数据综合收集，目前电话进线量及上门量普遍回升，成交量较上月有明显上升，并且3房及顶层复式成交可观。可以预计，南宁楼市的大幕即将上演。