韦成汉/文2008-06-30

 

近期以来，绝大多数楼盘低价入市取得了开门红，有人惊呼“南宁的刚性需求”开始显现。不能否认，在一定程度上南宁房价确实曾经经历“跨跃式”发展。然而在此背后存在一定的价格冒进行为，但是能否说明南宁房价确实存在问题了呢？大致可罗列一下，市场处在上升期的时候，似乎没有任何置业者意识到“房价是否合乎我的实际需求？”

 

南宁房地产价格理性回归，对于市场三方而言惟利大于弊。一方面是挤出不良资质房开商，使市场源头得到合理管控。二是置业者大可精心挑选质优商品房，比如近期市场抬现现房入市的都市江南项目。三是政府相关职能部门可以有效的理顺市场交易秩序，整合有限的资源服务市场。然而很有疑问的是，房价回归理性能够等同于房价存在虚高吗？

 

近段时期以来，南宁房地产市场受到一线城市负面消息影响，市场开始出现一定的波动。可以立竿见影的是，南宁楼市开始出现两极分化趋势。一是，低价位楼盘入市销售火爆。二是在一些区域，高品质、高价楼盘销售陷入滞销局面。置业者认为，今年宏观经济面面临不可预测性加大了其持币待购心理预期。然而只要有符合自己需求的楼盘，其将毫不犹豫择机入市。近期，南宁大多数楼盘似乎开始陷入价格泥坛。那么，实际的情情是这样的吗？

 

08-09年潜伏南宁的绝大多数地块即将开始启动，加上现有市场存量，实际的数字将是巨大的。纵然南宁城市人口得到极大增长，但是面对南宁地产开发量的急剧上升，对于后续的消化是极为艰巨的。因此可以看到市场中大多数楼盘先期推出部分物业，以实现部分投资回笼。因此不难看出，采取低价入市的策略颇具市场受用。那么市场价格跌了吗？

 

在“走量，回收先期投资”的主因诉求下，先期物业的低价入市并不能说明南宁房价存在虚高。因为后续的其它物业将大举入市，或可抬升一定的均价。当然，高速上涨的房价趋势已经成为过去式，平缓的房价格局将在一定时期内成为市场主导。向市场适当的调整没有什么值得羞愧的，毕竟买卖是双向的选择。供求关系是建立在一个合理的、有效的交易平台上。

 

可以理解，所谓刚性的需求并不存在。而是一个适合自己需求的房地产价格可以推动市场的前进，当然在南宁房地产市场实际的需求领域中，不能否认“自住需求仍然是主流”。地产商只要推出适当的价格，必然能够得到市场的认同。