韦成汉/文 2012-01-16

2011年着实是不平常的一年，世界经济面临诸多不利局面。应对复杂多变的世界经济格局，中国中央政府对经济结构强力调整。在房地产领域用行政手段收缩银根、提高基准利率、在重点城市实施限购。并在此过程中排除多种干扰与市场阻力，持之以恒地将政策延续下来。将市场反复的博弈天平始终倾斜到政府认同上来。由此一来，在不同地区房价上涨势头得到实质性缓解。

南宁房地产市场滞后一线城市2-3个月已经成为常态，一线城市2011年国庆前后低价开闸放水并未影响到南宁市场的根本性策略调整。常规的营销手段依然诸见报头，但一到四季度，凤岭北不少楼盘开始试行“价格策略”收获颇丰。对于作为省会城市南宁而言，“存不存在需求其实是伪命题”。重要的是“价格是不是符合市场实际预期并具有购买力”。

对此，小结2011年重大市场事件是对2012年市场趋势预判的有力支撑。临近年末，南宁主流的几大开发商实施动作值得商讨一番。一是盛天东郡、二是荣和MG、三是瀚林山水源。上述三家在同一区域并且面临市场同样困境背景下是如何实施策略的呢？

归结如下：在品质前提下，高性价比（户型赠送力度）、高综合性（地段、配套）、高诱惑价格比（低于片区同类楼盘的价格）成为营销利器。“三高”的凸显正是迎合刚性客户的购买预期。不富足的口袋要求“小资情调”的居住生活环境，在淡市中，如能在有效控制成本前提下，不妨借鉴一二。

2012年南宁房地产市场趋势预判如下：

一、一季度南宁房价基本见底，年前回笼资金基本完成。因春节假期，试产关注度低迷，少数开发商小开放水不构成市场主体。成交量预期不高，但却是购房者买房的较好时机。

二、二季度南宁将举办房展会，预计参观人数清淡（已经连续两年）。一些新的项目将亮相，成为市场捕捉重点。比如广州恒大南宁项目。二季度入市项目增多，开发商不会放弃一年三次最佳入市时期的一期。可以预见入市增多但成交量并未明显上升，因为价格没有大的下调。

三、三季度中央换届可能完成，但或许在四季度。但这并不妨碍市场观望情绪的持续，多种观点将焦灼于此，建议买卖将根据实际情况出发。

    四、政治明朗有助于市场的开化，随着信贷政策的逐步、有范围的开闸，市场信心明显增强，成交量回升，房价保持适度平稳。但客户已经失去买房的最佳时机，因为一、二季度的市场低迷才是价格最低点。

面对2011年市场困局，市场诸多人士对于2012年多抱有悲观情绪。个人认为市场将在年中逐步明朗并得到复苏，这基于经济情势与南宁城市的实际出发点，在房地产板块，不会紧缩下去。