商品房买卖合同纠纷法院管辖权法律思考！

   近日因一商品房买卖合同纠纷至上海浦东新区人民法院立案，就法院立案管辖权问题谈下看法。先简述下案情：本律师代理原告方小业主，被告为上海菱朝置业有限公司，2004年2月6日原告与被告签订了《上海市房屋预售合同》，合同约定：被告将位于上海市南汇区周浦镇年家浜路461弄《菱翔苑》##号#层###室之房屋出售给原告，合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。根据《房屋预售合同》有关交房时间规定，被告应当在2005年9月30日前向业主交房，并于同年12月30日前取得新建商品房房地产权证，但直至2007年3月24日，原告才取得所购房屋，原告遂聘请本律师为其主张权利。 

     本案中被告的工商登记住所为南汇区，在商品房预售合同中注明的住所地为浦东新区浦三路（该地点为被告主要营业地和主要办事机构所在地），浦东法院立案庭在审查立案时认为本案不应由浦东法院管辖，应由不动产标的所在地法院即南汇法院受理，理由是该争议涉及房屋为不动产，应按民事诉讼法第三十四条第一项“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院管辖；”即按专属管辖处理。本律师对此当即提出异议并要求依法出具不受理裁定书，但遗憾的是法院拒不出具裁定书（这里有涉责任缺失与程序违法等法律问题不再赘述）。

     从各国民诉法确定地域管辖标准来看主要有二个：其一是诉讼当事人所在地（特别是被告的住所地）与法院辖区之间的联系；其二是诉讼标的、诉讼标的物或法律事实与法院辖区之间的联系。根据以上标准，在当事人的所在地、诉讼标的等在某一法院辖区内时，诉讼就由该法院管辖。我国民事诉讼法对合同纠纷地域管辖亦同样适用前述标准。

     我国民事诉讼中的法院管辖分为地域管辖、级别管辖、专属管辖、选择管辖、协议管辖等多种。地域管辖又分为一般地域管辖与特殊地域管辖，一般地域管辖是指以当事人所在地与法院的隶属关系来确定，管辖原则以被告所在地为来确定；特殊地域管辖是指被告住所地、诉讼标的所在地、法律事实发生地来确定管辖法院，其中包括因合同纠纷产生的管辖。

     纵观事情经过，依据我国《民事诉讼法》及《最高院关于适用民事诉讼法若干问题意见》（以下称意见），我们认为法院在立案审查过程中是否依法办案存在疑问。

     首先，法院立案庭对商品房买卖合同中原告以违约为由追究被告违约责任诉求认定为不动产纠纷属错误适用法律，本案争议属商品房买卖合同引发争议（不同于合同法第一百二六条，由中国法院专属管辖，包括程序法与实体法），应按合同地域管辖确定法院管辖权，地域管辖是指按照各法院辖区和民事案件的隶属关系来划分诉讼管辖；而专属管辖是指法律规定对某些特殊类型的案件专门由特定的法院管辖，包括不动产争议、继承遗产纠纷、港口作业纠纷（相关法条链结：民诉法第二百四十六条、最高院民诉意见第三十条、三百零五条、合同法第一百二六条、中外合作经营企业法第二十五条）等。

     被告在合同中注明其住所为浦东新区且为其主要营业地，原告有权选择管辖确向被告住所地浦东法院提起诉讼，选择管辖是法律规定二个以上法院对某案或某类诉讼都有管辖权，选择管辖是从当事人的角度说的，这时起诉一方当事人有选择权，我们也是从有利于减少诉讼成本角度考虑选择到浦东法院起诉，浦东法院应当受理本案管辖的法律依据如下：

1、民诉法第二十四条规定因合同纠纷提起的诉讼由被告住所地或合同履行法院管辖；

2、最高院意见第四条规定：法人的住所地是指法人的主要营业地或主要办事机构所在地（被告住所地在浦东，合同及事实均有体现）；

3、《公司法》第十条还规定公司以其主要办事机构所在地为住所。

而按浦东法院的说法，不论合同纠纷还是物权争议，只要是涉及不动产的均为专属管辖，那么如果当事人在合同中所约定的管辖也无效了，商品房买卖合同纠纷不能因为涉及不动产而想当然就是不动产纠纷，更何况是因房地产开发商违约而产生的违约之诉，如若完全按法院之述理解，商品房买卖合同中当事人是不得约定法院管辖权的，这必将有悖于民诉法立法原意

     我们认为，这里的合同违约之诉与民诉法三十四条规定不动产纠纷是有本质区别的，不动产纠纷专属管辖是针对物的权属关系发生争议，之所以专属管辖是因为不动产标的便于该地法院进行调查、勘验，及时查明案件，也为了便于案件审理终结生效后得以顺利执行，如浦东法院把因涉及不动产买卖合同所生违约之诉也强列为专属管辖则属任意扩张解释，该扩张解释本身已超出该条文可能的文意范围。

     按民诉法第二十五条之规定：“合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反级别本法对级别管辖和专属管辖的规定”。该条明确赋于当事人对于合同诉争纠纷中法院管辖选择权。就此规定向法院异议时，法院立案法官回复：“如果合同当事人双方有明确约定的就适用约定管辖，没有约定则按不动产专属管辖来处理”。按法官所述，既然商品房买卖合同纠纷可约定管辖，又那里来的专属管辖，岂不自相矛盾，如约定则属违反专属管辖，应为约定无效。

     从民诉法二十五条看，协议管辖是当事人在合同纠纷发生前或发生后，以书面形式商定管辖法院，是民事诉讼中当事人的一项程序权利，是私法自治理念在诉讼领域的延伸，也是现代各国民事诉讼立法中普遍规定的一种管辖制度，法律应尊重当事人的诉讼选择权。

    最高人民法院出台的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定“建设工程施工合同纠纷以施工行为地为合同履行地。”其明确规定建设工程施工合同纠纷案件不适用专属管辖，而应当按照《民事诉讼法》第二十四条规定，适用合同纠纷的一般地域管辖原则管辖。按照一般地域管辖原则，建设工程施工合同纠纷案件应当以施工行为地为合同履行地，由施工行为地或者被告所在地人民法院管辖。基于同样法理，我们有依据认为，按被告住所地原则，浦东法院对本案商品房买卖合同纠纷追究违约方违约责任之诉有管辖权。

     从德国民诉法看，本案所述合同中涉及不动争议应理解为不动产上牵连事件的诉讼，应赋予当事人选择权，即当事人可以选择不动产所在地法院管辖，或被告住所地法院管辖。这样做，不仅可以使案件迅速查明，保证裁判的正确及顺利执行，同时便于当事人进行诉讼和便于人民法院行使审判权，尽量减少诉讼成本。

     综上，建议我国在今后民诉法修改中，应对涉及到不动产非权属争议的合同诉讼时明确立法，清晰管辖法院，以避免法院任意自行解释。