一、关于约定条款的效力。

目前，在二手房中介服务合同中或房地产买卖居间协议中普遍约定了“跳中介”要承担违约责任的合同条款。我们认为对于此类条款，买受人或出卖人多以“中介方免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款”为由主张无效，而我们认为，如果此类条款设立目的是二手房中介机构为保护自身合法权益，并在提供了一定的中介服务后，为防止买受人或出卖人利用已获得的服务私下交易的背信行为的，则不应简单地一概认定是免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款而认定无效。

二、关于“跳中介”行为是否构成违约的认定。

在买受人或出卖人与二手房居间方的中介服务机构签订了包含“跳中介”构成违约等条款在内的中介服务合同后，当事人事后没有通过该中介机构即达成购房协议或签署房地产买卖合同，是否构成违约，一般应结合房屋出卖人的委托情况（如该中介机构是否为独家代理）、当事人即买卖双方是否存在私下交易行为、房屋成交价格等方面的案件事实进行综合判断，而不能仅以买卖双方达成购房协议或签署房地产买卖合同即认定买卖双方当事人存在“跳中介”的违约行为。

三、关于“跳中介”违约金过高是否调整法律问题。

二手房中介服务合同往往约定了跳中介的违约金条款，如果发生买受人或出卖人跳中介行为即要向中介机构承担一定数额的违约金。审判实践中，对此类服务合同或居间合同约定的违约金是否过高，法院能否主动审查，存在一定的争议。我们认为，违约金调整属权利阻却事由的抗辩，法院不宜主动干预审查。一般情况下，在买卖双方中一方当事人提出请求调整违约金过高的主张后，法院方可以审查。对于当事人仅以不构成违约进行抗辩的，法院可以通过适当的方式予以释明，以明确当事人在法院认定其违约时，是否行使调整违约金过高的权利。违约金是否过高而应进行调整的依据与调准的具体标准，应结合房产中介机构已提供服务的内容、买卖双方当事人过错程度以及获利情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量裁决。