城中村改造前半夜必胜法 

拿到地的后半夜，土地往银行抵押、贷款有了，城中村都是好位置，不愁卖、价格高；众多开发商积极参与城中村改造，正是冲着“后半夜”诱人的结果。而“前半夜”土地整理阶段，却像西天取经。我们从一组数据可以看出：

●     自2008年3月昆明正式启动城中村5年重建改造工程以来，2年，约有近百个城中村不同程度启动改造工程，但时至2010年4月，能够顺利落实土地的不超过12家（根据正式招拍挂公告统计，不排除有其他获取土地的情况存在）。截至目前，能够实现开盘的城中村改造项目更是屈指可数。

●     昆明西山区已启动20个片区41个村的城中村改造项目，只有两宗完成土地交易。

●     截至2009年底，昆明全市启动的60多个城中村改造（又说130多个），实现土地交易的仅为5宗。

除了城中村改造的常规动作的难度外，很重要的原因是与土地交易方式有关，城中村土地交易的方式有毛地公开交易和净地公开交易两种。其中，毛地公开交易可以理解为政府给个期权，风险让开发商承担，法律角度也存在诸多漏洞，所以基本上不可能实现；但要实现净地招拍挂，又面临前期占用大量资金、拆迁、政策变动等诸多困难，而且实现净地挂牌后，也存在被别人高价抢走的风险。

那么，为什么有些公司和城中村改造项目能够顺利实现？简单说来，归结为三类：土地上有本钱、资金上有保障、安置上有房源。

土地有本钱

目前实现成功开发的城中村项目中，有一类可以认为不是完全的城中村改造。以目前昆

当然，聪明的开发商顺手牵羊，以“旅游项目”搬迁名义，又在呈贡顺利圈下200多亩地，真乃一箭双雕！

资金有保障

城中村改造前期资金量需求巨大，而且在土地“招”、“拍”、“挂”以前不能取得《国有建设用地使用权证》，所以，依赖传统的银行贷款的融资模式难以实现。当前，中央又将对地产融资加强监管，对于融资渠道狭窄的城中村改造来说，无异于雪上加霜。

之前参与城中村改造的开发商中，先点个卯、再去筹钱的大有人在；在昆明已经出现了开发商资金断裂情况——高新区某项目，土地还没挂牌，开发商先“挂”了！

资金实力保障是参与城中村改造的必要条件，而以云南城投、俊发地产为代表的资金雄厚的开发商必将成为未来昆明城中村改造的主力。

安置有房源

安置能够快速解决，是城中村改造速度加快的最为重要的一环。

拆迁是难点，而安置是焦点。村民担心不兑现、漫天要价、恋旧等等情况都有。其实，这些担心也不无道理。例如，某村拆迁时，与开发商商谈，比照当时房价每平米补偿4000元作为货币赔偿。村民原想将补的钱去买套新房或二手房，但到市场上转悠几个月下来，发现周边房价涨到七八千，已签协议的村民心态开始不平衡了，想着法子找茬；没签协议的开始盘算，照这么涨下去，4000每平米太划不来，得涨价！一旦进入这种状态，拆迁难度大大增加。

有眼光的开发商，预留自有的部分物业，实现拆迁现房安置。某开发商2004年开发的楼盘对外号称早已售罄，但在2008年的拆迁中，该楼盘提供了近400套房源作为回迁房补偿给村民，村民能立即得到回补的物业，享受到房价上涨带来的利益，对于村民来说也更为公平。同时，先安置后拆迁的做法，村民能够眼见为实，拆迁速度大大加快。

城中村改造的战术性手段 

如果既没有预先占有部分土地，资金量也有限，又没有现成的房源的开发商如何介入城中村改造中并降低风险、快速实现开发？某些开发商的做法值得借鉴：

手段一，悄悄购买其他地产商开发的物业，作为拆迁置换房源的补充。

在昆明某片区，一开发商的一些房源其实是被相邻的另一开发商所购买，而其浑然不觉，另一开发商早就制定了在片区内进行城中村改造的战略，专门购买现房以用于难拆的“钉子户”上。其好处有二，首先对于钉子户而言，有现房而且是超出补偿价值的现房，何乐而不为？另一方面，虽然房价比建回迁房的成本高出许多，但是，采取银行按揭方式购买，其实相当于变相在银行融资以缓解资金链；同时，现房置换大大缩短土地整理阶段所消耗的时间和资金占用，对于开发商来说，意义十分重大！

手段二，不做开发商就做钉子户，目的是以小搏大，掌握开发主动权。

此外，还有多种政策组合、五花八门的土地腾挪术。

除了普通商品房外，还有廉租房、经济适用房等多种形式，以在昆明非常广泛的单位代建房为例，就存在非常大的操作空间。代建房并不完全违反政策、并带有经济适用房的特征。在终结货币分房的“98房改”重要文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(简称23号文)中，可以看到对此的明确规定：“在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，可以继续发展集资建房和合作建房。”

今年一月，昆明叫停以团购名义进行无证预售房，但上月刚刚顺利拿到土地的某项目，就有大量教师团购，有人百思不得其解，政策研究得不透啊！就紧接23号文之后，国务院办公厅又转发了《建设部等部门关于支持科研院所、大专院校、文化团体和卫生机构利用单位自用土地建设经济适用住房若干意见》的文件，要求积极支持这些单位自建经济适用住房。

另外，根据政府发展城市建设的需求，以承担公共设施建设、基础设施建设、形象工程建设等方式，腾挪出地块，再进一步渗透，也是一些开发商的采取的手段。

城中村改造必须是“战略性介入” 

昆明城中村改造进行2年以来，很多开发商已经清醒地认识到，这个“香饽饽”其实成本非常高、难度非常大，并非如原先所想象的利润之丰厚。

回归房地产开发运作的基本问题，资金杠杆的运用、政府关系的协调、消费市场的接纳才是根本。所以，参与城中村改造首要的还是一个战略性的选择，而不是简单地“做个项目”。

其次，要率先创造标杆效应。作为政策性很强的城市开发，政策的倾斜起到非常关键的作用，通过成功改造，与地方政府部门形成共赢局面，将有效保证开发的持续性和长期的盈利。

第三，去除暴利思想，顺应政府政策。前期“一锤子想砸出个金蛋”的开发商估计到目前为止，应该已经开始感觉到城中村改造的水深程度。暴利就像疣子，一旦露头，就马上会伸出把剪刀把它剪掉。因为，城中村改造本身就是一个政策性非常强的举措，而且是公共性举措，这就不得不顾及多方利益的均衡，本来是大伙一起分钱的事儿，凭什么要让你开发商独占。面对政策调整、钉子户抗拒等困难，没有暴利思想，就能保持平常心态和对长期利益的关注。只要思路明确心态端正，办法总比困难多。