文/李明峰  策划师

   广州亚运会落下帷幕，但亚运城掀起的浪潮还在延续，“现在，就是未来”的宣传语铺天盖地冲击着每一个行人的眼球。
   亚运会，这个区域性的运动盛会，给亚运城提供了一个巨大的show场，疯狂的戏分注定要一幕又一幕地上演——开盘热销，第一批8000多套产品一个多月即成交过半；开盘时间“巧合”地定在9月26日，随后却突遭调控；10月以来，许多连样板房都没看到就仓促下单的购房者在“限贷令”政策下如梦初醒，退订潮涌……
   一场盛会，一座新城，这究竟是谁的盛宴？

现象：盛会必新城
    事实上，亚运城并不是一个创举。盛会新城，这个孪生现象早有渊源。
    1987年，第六届全运会在广州举办，天河体育中心落成。当年天河片区的房价每平米不到3000元，5年之后已经涨到8000元，天河北一跃成为广州的繁华新城。
    1990年，为迎接第十一届亚运会，北京北外四环的亚运村应运而生。靠浓厚的国际化氛围，吸引了富有人群的目光，华侨、外商成为重要的购房群体。亚运村板块的房产价格，也在短短几年内从每平米3000多元，涨到了万元以上。
    2005年，第十届全运会，南京因盛会而兴建地铁，也直接推动了河西房地产板块的兴起。
    一场体育盛会，既是体育领域的秀场，同样是政治、经济领域大展拳脚的舞台。因此我们对举办盛会的追逐，就像对新城开发建设一样热衷。
    “政府想发展哪个片区，只要把政府办公大楼迁过去就可以了。”这是多年前流行的一个玩笑。现在，也许可以改为“如果要开发建设一座新城，只要在那里举办一场重要的体育盛会就可以了”。
    在近20年来的体育盛会中，有一个共同的特点，那就是盛会场馆所在地往往是该城市的郊区。这充分体现了当地政府想借一个体育项目提升整个片区的意愿。
    天河北、北京亚运村这些当年的郊区如今已经成为新城或者重要的商圈，而2011年深圳将举办世界大学生运动会，这使传统的关外区域龙岗区持续成为深圳房地产市场交易的热点，大运新城雏形已现。
    按照传统的发展路径，即主要依靠大都市中心区的辐射作用，一个新区从开发到成熟要经历漫长的过程。通常大都市向郊区的蔓延流程为中心城市——大都市区——大都市圈——大都市带，从覆盖100平方公里、100多万人向3万平方公里、1000多万人演化。
    体育盛会，对于一个新区（新城），像是投入湖中的一颗石头，自成一个中心并且产生涟漪。

内涵：主题地产的深挖掘
    天河北新城也罢，北京亚运村也罢，加上当下的广州番禺亚运城，剥掉浮华的外衣，都可以还原为一个地产项目。只不过，这个地产项目与近十年所流行的主题地产比如旅游地产等等有所不同，从项目的高度和投资运营主体、模式等多个方面都是一种深化。
    在《大盘时代》中，王志纲提出了“泛地产”概念，即地产不仅局限于“房子”这个核心，而是在某一特定概念下营造出一种人性化的主题功能区域（社区），如城郊休闲大型社区、生态农业度假区、高科技园区、休闲养生园区等等，将房地产与工业、商业、旅游业、体育产业、科技等产业融合起来。
    大盘时代中，一个主要特征是“大”，动辄几千亩的住宅开发遍地开花，而另一个特征就是“概念”为王，泛地产下的主题（复合主题）开发蔚然成风。
   在大盘时代，开发商努力使自己的投资行为符合政府的决策，进而推动城市发展战略，但是到了今天，王志纲的主要客户已经从碧桂园等开发商变成了市长、省长，房地产项目不再被看作独立的项目，而是落实城市运营的重要载体。
    从这个角度上看亚运城项目，实际上是政府对土地利用与城市运营之间的关系有了更深刻的理解。20年前，北京亚运村还只是一个政府行为，而20年后的广州亚运城，已经是一个半市场化行为，在具体房地产项目运作中，政府已经彻底抽身而出，由三家开发商联合开发经营。
    广州亚运城项目有两个目的，一是在亚运期间，保障运动员、技术官员、媒体等相关人员的工作和生活；二是亚运之后，利用这次盛会的深远影响和巨额投资，打造一个新城，促进番禺与广州市中心的深化互动。
    2009年10月，三家广东本土起家的地产商富力、雅居乐、碧桂园组成联合体，以255亿元拿下这块被称为“全国第一拍”的亚运地王，它们的身份不仅仅是开发商，同时也是城市运营商，肩负着总共3万多户，容纳人口将近10万人的亚运城的良性运作任务。
    1987年广州天河体育中心发展之初，当地不少居民因为看不到未来的真实前景而对项目产生怀疑。但亚运城配套先行的路线为“现在就是未来”作了很好的诠释，亚运会的配套设施比如主媒体中心、物流中心，会后将改为购物中心和三甲医院。亚运城故事，有了一个极其漂亮的背景，三家开发商，赢得了先手。

结局：喜忧参半的调和品
    亚运城于9月26日开盘，2天之内，媒体消息显示首期8000多套产品已经卖掉了2300多套。如果这个数据真实，那么将是广州楼盘开盘前两天销售最多的单个项目。
    但是随后突然遭遇楼市调控，“限贷令”和“限购令”政策使不少投资客顿生退意。据《每日经济新闻》11月12日报道，涉及退订的业主可能多达280人，依照此前开发商对外公布的最低销售均价1.1万元/平方米，以最小70平方米的户型面积计算，粗略估计，开发商涉及退订的房源资金损失或将超过2亿元。
    除了退房风波之外，在国庆期间促销方式上几乎“不择手段”的作法也遭到了广泛的批评。《中国经济时报》10月13日报道，亚运城销售曾出现这样的例子——在购房者对房子具体价格、户型、朝向和认购书条款等因素毫不知情的情况下，先让购房者缴纳２万元定金，然后再看认购书条款并签字，如果不签，定金将无法退回。
    亚运城周边楼盘如保利公馆、金海岸花园、尚东尚筑等，售价在7000元到1万元之间。亚运城一期售价在1.1万元到1.8万元之间，在一系列风波之后将怎么发展仍有待观察。
    棋至中盘，三家开发商取得的先手优势在不知不觉中已经丢失殆尽。
    政府为亚运城项目投入的大量基础设施，决定了项目的售价不可能太低，而开发商逐利的天性，则决定了项目要走快速回收投资的路线。面对突如其来的调控和退房，开发商有万般不愿意，但在舆论和政府的双重压力下，也只能接受退订的现实。
    回顾历史，北京亚运村也经历了类似的阵痛，1990年北京亚运会后，有将近5年时间，亚运村一度处于低迷的状态，直到1995年才赢来入住的高峰期，市场培育多年，直到1997年才进入真正意义上的快速发展时期。
    打造一个新城，要比培育一个普通房地产板块耗费更多的时间和精力。就当下的情况来看，先行的配套像是漂亮的玻璃杯，亚运会则像是啤酒花，亚运城这杯酒是醇美还是苦涩，还得看周边的产业配套和社区的居住氛围——投资客看似远多于自住购房者。
    盛会造城，怎么看都像是一杯调和品，台面上的光鲜，掩盖不了台面下政府和开发商之间的博弈合作，许多投资客、自住购房者，有时候都不知道自己是随着节奏走还是被人潮推至了舞台的中央。
    正如1990年北京亚运村用了将近10年才热起来，现在断言广州亚运城的成败还为时尚早。但类似的案例层出不穷，2011年深圳将举办世界大学生运动会，而盛会所在的龙岗区和大运新城又将成为新的样板。

广州亚运城建设概况：
    亚运城选址于广州市南部、番禺片区中东部，是规划的广州新城建设启动区。规划范围为京珠高速公路及地铁四号线以东，莲花山水道以西，清河路以南的区域，规划面积2.73平方公里。
    亚运城由运动员村、媒体村、志愿者居住区、技术官员居住区、体育场馆区、亚运公园及其他公共设施七大部分组成。需容纳14000名运动员和随队官员（运动员村）、7600名媒体人员（媒体村）、2800名技术官员（技术官员居住区）以及其他工作人员（志愿者居住区）进驻。赛后需满足亚残会约4000名参赛人员的使用要求。

（亚运村功能分区图）