《东莞市中央生活区详细规划》于2003年编制完成，并通过市政府的审批。从2003年到如今，在这长达四年的时间里，中央生活区备受关注。媒体对其进行了铺天盖地的报道，高度一致看好中央生活区的发展前景。
但是笔者却不敢苟同，特别是最近中央生活区周边发生的一系列楼市事件则让笔者不得不重新思考该片区发展前景与开发风险了。
投资者对中央生活区周边楼盘不热情
其中一个楼市事件是，5月19日，与中央生活区仅仅几步距离的城市风景街区公寓开盘，价格才5000－6000元每平方米，无论从楼盘产品素质，还是从地段来衡量，城市风景街区公寓这样的价位都有些出乎笔者预料，原因很简单，只要将其素质和价格与莞太路几个小户型的楼盘素质及其销售价格稍作对比，就会明白。
还有一个楼市事件是，与中央生活区隔东莞大道相望的金地格林小城的一个业主最近在搜房网业主论坛发贴，抱怨他投资的金地格林小城的房子升值太慢，认为自己投资失败。
城市风景街区公寓和金地格林小城皆与中央生活区仅仅一路之隔，鸡犬之声可闻，地理位置之优越可想而知，根据热点片区带动周边楼盘大幅升值，“地王一出，周边群盘齐提价”等楼市规律来看，城市风景街区公寓的售价不应该这么低，金地格林小城的升值幅度也不应该这么小。
可是，为什么开发商定价如此保守呢？为什么投资者对中央生活区周边楼盘不热情呢？是投资者触觉不灵敏，还是投资者不看好该片区发展？其实，无论是哪种情况，至少可以说明，中央生活区并不如想象的那么美。其影响力也有限。
地价透支房价 开发商要注意开发风险
即使投资客和普通消费者并不十分看好中央生活区，但是这对中央生活区地价的影响并不大，中央生活区很有可能重塑东莞地价标竿。
因为政府对该地块寄予非常大的希望，政府也希望从该地块获取更多的收益。其中一个表现就是，中央生活区详细规划早在2003年就已经编制完成，并且通过了市政府的审批。直到目前仍未确定拍卖日期，从2003年到2007年，东莞的地价又涨了多少？！土地收益又增加了多少？！
如此以来，笔者担心，由于政府期望过高，地价必定也会居高不下，过高地价会导致房价水涨船高，但是比照中央生活区周边楼盘价位，中央生活区的房价又不能过高，否则会高处不胜寒，消费者不买帐。这样中央生活区就会面临这样一个难题，那就是地价透支房价。不但开发商利润不多，物业升值空间也不大。
但是也有一种可能，那就是中央生活区地块拍出天价之后，在此消息刺激下，其周边楼盘随之齐提价，甚至捂盘惜售。笔者认为，这种可能性不是很大，东莞楼市炒作气氛还没有深圳那么浓厚。而且中央生活区周边将会涌现出很多质地不错的项目，可以制约过分炒作中央生活区。
笔者近日就是否参与竞拍中央生活区地块与东莞某知名开发商一负责人交流，该负责人对中央生活区开发风险有着清醒的认识，他表示：中央生活区正在透支着很多东西，也确实达到了政府的目的，因为资金门槛太高，公司是否参拍也不确定。
另外，中央生活区地块是严格按照70/90政策来开发建设的，住宅档次不可能太高，因此开发商定价空间也有所限制。
笔者建议，开发商在竞拍中央生活区地块之前，一定要谨慎，充分考虑开发风险。
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