——————看到东壹区的广告，让我有了写这篇文章的想法。 
     
    昆明的烂尾楼和空置楼在一轮商改住的过程中逐渐被消化,从城市景观和资源利用率上看,这是个好事情.这些改造楼宇的热销从侧面也反映了住宅市场的火爆,我曾经有个观点,衡量一个城市房地产市场是否有泡沫, 烂尾楼和空置楼是可以作为一个衡量的标准,去年昆明房价的快速上涨,驱动了这些改造的进展.但从商改住的过程中,真的只有住宅才有市场吗? 
    
   市场上出现的这种商改住的现象,可能有多个方面的因素产生的.第一,当然是市场对中心区域(一环路内)小户型需求的旺盛,这个跟这几年来核心区域的供应少有关系.第二,是近几年市中心的一些高层建筑沦为商住楼,更挤压了中心区域市场的住宅供应,第三,世博期间大量酒店和写字楼市场的建造,造成供应极度放大,影响一直到现在,但现在这种改造现象是矫枉过正了.第四，商改住在策划销售上容易快速销售，迅速回笼资金，项目操作的成功性更大，而对写字楼操作则普遍信心不足。  

    从太阳城、达正广场开始,集大广场、昆百大新纪元、拿铁公寓、可乐公寓。。。。。。到现在的东壹区，几乎所有烂尾楼和空置楼都朝这个方向在发展。 
 
   那么写字楼市场这几年呈现什么样的情况呢？！首先是这几年供应量极少，新交房的写字楼在核心区域几乎没有，能看到的也就是规划之中的，比如顺城的两栋写字楼。其次，核心区域的写字楼空置率大幅度降低，像华尔顿、志远、建工大厦几乎都是处在满租状态，第三，写字楼租金价格上涨明显，以志远为代表的纯写字楼今年的租金价格比3年前至少上涨在40％以上，一些在志远租赁的大企业的租金涨幅在80％左右。第四，在商改住的同时，一些市中心的高层住宅却出现了大量办公的现象，比如华尔贝、华夏等，而且租金也不低。 

    客观的分析，办公市场的需求是比较大的，一些写字楼的高出租率和一些住宅商业的住宅楼里面也存在着大量的办公用房，那么在这样的情况下，为什么还会出现市场错位的现象呢？商业改造住宅，同时住宅又在实际使用过程中转为商业呢。这个当然跟昆明的房地产市场的大环境有关系，也和行业内对市场细分水平及未来市场的预见性有关系。坦率的说，昆明房地产业内对商业的理解普遍不到位，再加上住宅市场的火爆状况也让业内失去了研究、分析、进取的精神，更失去了对开发商专业的建议，房屋怎么建都能卖光，所以在我看来，这几年卖光房屋不代表什么，至少不代表房地产业内的专业人士有多专业。呵呵。 

    经过几年的发展和市场消化，结合目前的写字楼状况及相公相关收益性物业状况。写字楼市场及收益性物业市场需要明显，从小的方面开看，这两个市场也存在着较多的市场细分机会。但是从目前的这些改造楼中没有发现谁在涉足这一块，只是和5年前改造一样，单纯的小户型精装修，一点新意也没有。所以现在大量的外地KFS和策划机构进驻昆明也是有一定原因的，昆明本土的KFS和策划机构也该反省下了。 
  
     从近几个政策来看，基本上是原来都有的政策，现在国家只是开始执行了而已。在昆明这种“商改住”，“住改商”的错位发展中，同样存在着政策风险。既然国家规定了土地有商业、综合、住宅的区分，那么将来同样会存在着秋后算帐的可能性，而且我认为这样的可能性非常大。作为有良心的开发商和策划代理机构在这种怎么也能赚钱的市场情况下，应该考虑做点负责任和规范的事情，让我们的投资者消费者少吃点政策的亏。真是拜托了！ 

                                          2007年1月30日中午