天津创意地产，在路上
——有关天津创意地产的现状与选择问题
2006年底，我刊对当时天津创意地产的状况进行了全面深入的报道，那篇《天津创意地产，已露尖尖角》的文章一经刊出便受到了业内和读者的关注和热评。至今已经过了近一年的时间，天津的创意地产发展得又如何呢？
创意地产的概念与分类
要说创意地产就要先搞清创意产业的概念。创意产业又叫创造性产业、创意经济，源自个人创意、技巧及才华，是一种通过运用知识产权，创造财富和挖掘就业潜力的行业。通常包括广告、艺术及古董、漫画、设计、时装设计、电影、电视、游戏软件、音乐、表演艺术、出版、软件和资讯科技服务等行业。目前许多发达国家和地区相继推出发展创意产业的政策，将其视为对未来经济增长和创造就业机会有重要贡献的增长领域。创意地产是创意产业与地产业高度结合的新型地产。将以高知识、高科技产生的附加值冲击改变所有地产模式。可以诠释为“凡是经过头脑加工而产生的知识产品为创意，把这种创意植入地产，而产生创意地产。”
创意地产分为老建筑改建和新建筑新建两大类型。
中国创意地产老建筑改建典型项目
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分类 |
典型项目 |
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老工厂 |
上海8号桥、北京798艺术区、天津意库 |
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老仓库 |
上海四行创意仓库、天津6号院 |
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老地标 |
外滩3号、外滩18号 |
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老街区 |
上海赤峰路设计街、澳门望德堂创意产业试点区 |
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老大楼 |
广州LOFT345艺术空间(原PARK19) |
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老民居区 |
上海田子坊石库门 |
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老村落 |
北京画家村、深圳大芬油画村 |
中国创意地产新建筑新建典型项目
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分类 |
典型项目 |
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商厦 |
北京第三极、北京三里屯3.3 |
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商办楼 |
上海海上海LOFT |
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商业街 |
东莞苏豪娱乐购物坊 |
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文娱艺术区 |
香港西九龙文娱艺术区 |
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创意园区 |
无锡工业设计园 |
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创意基地 |
上海张江文化科技创意产业基地、大连普利文化产业示范基地 |
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创意社区 |
上海创智天地、天津泰达时尚广场 |
天津创意地产的区域分布与典型项目
2006年开始，天津的创意产业就已经开始启动，多个区域的创意地产项目已经建成或正在建设与改建之中。海河沿岸的一些可利用的旧厂房、旧建筑，都有可成为将来的“创意产业园区”。滨海新区将在汉沽区打造一个创意产业基地，静海县的团泊湖创意产业基地也在不久前请来了大批专家出谋划策，西青区的凌奥创意产业园招商工作已经开始，南开区也在计划将一大片靠近外环线的旧厂房改造成创意产业园。西青区杨柳青镇聚集了许多老字号的杨柳青年画画庄，已经形成了天津版画产业基地。
总投资额近10亿元的动漫产业基地在天津新技术产业园区全面启动。该基地主要发展以动漫、游戏为核心的数字文化产业。
进入2007年后，天津的创意地产行业可谓是“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，河北、和平、河西、红桥、滨海等多个区域的项目与规划相继面世，引得众人关注。
河北区——建立文化创意产业四大基地
河北区把培育文化创意产业作为高技术服务业率先发展的战略决策，将建立创意天地、创意公社、创意工场、创意人才等四大基地。日前，以动漫设计与制作为主要方向的市级创意人才培养基地已正式启建。
已启建的四大文化创意产业基地包括，利用天津美院的人才优势，整合大悲院地区资源，在大悲院商业街创建2400平米规模的“博远创意天地”；利用中山路中汇大厦建筑面积12000平米的空间资源，打造集广告设计、会展、工业设计等行业设计为一体的“中汇创意公社”；整合老工业厂房资源，打造“华轮创意工场”，通过市自行车行业协会和天津机车车辆厂的合作，吸引电器、家具设计和美术创作相关企业入驻腾空的老工业厂房；建设天津市创意人才培训基地，为创意产业发展提供智力支持，以“动漫设计与制作”专业为突破口，建设一流的创意人才实训基地，培养高水平专业创意人才。
和平区——由旧仓库改成的“6号院”
“6号院”的名字源于它所处的地理位置，它原是海河西岸的几座不起眼的旧仓库，因为地处和平区台儿庄路6号，所以在艺术圈里被称为“6号院”。“6号院”曾经是英国怡和洋行天津分行的仓库，始建于1921年。解放后由天津市一商局接管，作为天津文化用品采购供应站的仓库。它由五座英格兰风格的建筑构成，总面积达1万多平米。“6号院”周边多为昔日的外国侨民、富商公寓、银行和高级宾馆等各式欧陆风格建筑，是中西结合的海派商业文化的代表。浓厚的文化氛围使其成为历史上政治、经济、文化活动频繁的地区，孙中山、溥仪、胡佛、张学良、梅兰芳等名人都曾来过这一区域。
“6号院”与创意产业的结缘还要追溯到2000年初。当时天津美术学院现代艺术学院院长邓国源教授在这里租下了400平米的空间当工作室，随后的几年中，李津、马元、刘泉义、管勇、张弛等14名艺术家和服装设计、建筑装潢设计等设计公司纷纷入驻。“6号院”还吸引了日本、韩国、法国、德国、俄罗斯、澳大利亚艺术家的光顾，来这里欣赏和购买艺术作品。德国的艺术大师伊门道夫到这后曾感慨：天津的历史文化将在“6号院”里发扬光大。
“6号院”园区为入驻的创意企业提供了专业的服务、大量的共享空间和休闲场所——展示厅、会议室、咖啡吧等；园区定期举办国内外创意产业交流活动，并为入驻企业搭建展示、交流和交易的平台；园区纵深打造创意产业价值链，共同对外输出共性品牌和入驻企业的个性品牌，形成合力宣传的品牌服务系统。另外，其高大的LOFT建筑空间更容易激发艺术家或设计师的创意灵感和激情。同时，可以任意分隔的宽敞空间，使艺术家和入驻企业能充分发挥自己的个性。未来的“6号院”将被打造成由画廊、艺术家工作室、设计工作室和公共休闲空间等构成的文化创意产业聚集区。在完善自身服务的基础上，它将逐步增强社会功能，定期举办各种学术活动、艺术作品展览、新产品发布会等，使这里成为海河经济景观带上文化交流的聚集区。
津南葛沽——重点发展软件开发创意企业
近日，滨海新区(津南)创意中心在津南区葛沽镇破土动工。该创意中心将重点发展软件开发、创意企业、财务、第三方物流、人力资源等信息技术外包和业务流程外包产业，实现葛沽镇从“津南区的工厂”到“中国·天津·津南办公室”的转变。预计到2011年，创意中心将吸引入驻企业500家，实现税收10亿元。
滨海新区(津南)创意中心坐落在葛沽滨海工业园内，占地208亩，总建筑面积达16万平米，总投资4亿元。创意中心作为新引进企业或新项目的运营载体，将借助津南区特有的优惠政策，将企业税收区镇两级实得的一部分以奖励的形式返还企业，实现与企业的“双赢”。
目前，创意中心整体规划和逐个单体设计已经完成，路网、管网等基础设施建设正在加紧施工。招商工作也进入实质性阶段，已落实入驻项目5个，注册资本总计3.26亿元。其中外资项目1个，外资额2985万美元；内资项目4个，注册资本8720万元，另有7个项目正在洽谈之中。
滨海新区——开发亚洲文化产业园
去年11月，中华民族文化促进会与滨海新区管委会就合作开发亚洲文化产业园项目举行签字仪式。该产业园将涵盖创意产业、活动经济、工艺设计、文化包装等集聚科技、人才和社会发展等项目内容，以文化产业项目合作与文化产品贸易带动影视、音乐、数字科技、出版、传媒、娱乐、休闲、旅游等产业项目。亚洲文化产业园建设计划吸引百余家国内文化产业企业和一些国际知名文化企业入驻，按照初步规划，将用8至10年完成全部建设。
河西区——将创意产业融入陈塘都市型工业园
今年，河西区陈塘都市型工业园将依托引进的上海浦庆集团、麦购集团等大企业，对园区进行初步规划设计，园区内将分设创意设计苑、动漫天地、艺术体验区、影音花园、电影MALL五个功能分区，围绕研发设计、建筑设计、文化艺术、咨询策划和时尚消费等几大类文化产业，积极引进相关企业，形成文化产业的集群规模。2008年将初具规模，2010年将形成产业集群，成为区域经济的一大引擎。
红桥区——昨天的地毯厂，今天的“意库”创意园
意库创意产业园地处红桥区西站交通商务商贸中心区，是在天津外贸地毯厂老厂房的基础上改造而成，占地30000平米，建筑面积25000平米，园区内保留了20世纪50年代到90年代不同风格的14幢建筑，将城市的历史巧妙的延续了下来。意库所处的地段是天津乃至华北地区民间机器铸造业的发祥地之一，也是天津商业的发祥地、天津近代教育的发祥地、华北工业的摇篮和天津酒文化的发祥地。
意库的概念来源于LOFT，这个概念因为纽约的SOHO区而被广泛传播，从字面来看是“仓库、阁楼”的意思，这些放弃的工业建筑由于其低廉的租金、宽大的空间、个性的布局吸引了众多的艺术家入驻其中进行工作和生活，久而久之，LOFT演变成了一种前卫的、艺术化的办公空间，被无数“创意工作”人士所追捧。意库园区就采用了先进的规划理念，将商业、办公、公建、居住和休闲娱乐混合布置，设立了创意展示区、休闲餐饮区以及工艺、艺术家工作室等功能区域。
意库创意园推行的“同业同楼”的办公方式，将同一类型的企业集中在一个或两个办公楼里，使行业集聚特征更加明显，在这些办公楼间设有多个共享空间，便于企业间的交流。
专家观点：
创意地产给商务地产带来了什么?
观点支持/邹毅 上海五合智库总经理
刘力博士 刘力主创工作室（DRLL）总设计师
自第一批创意地产诞生至今，上海、北京两地关于创意地产的消息就不断见诸报端。各类具有深厚历史价值的旧厂房陆续在众位设计师手中绽放新颜，如北京首钢搬迁后的旧址的功能已被初步定位为“城市西部综合服务中心”和“后工业文化创意产业区”，又如上海最著名的“弄堂工厂”聚集之一——同乐坊改造，打造的“同乐坊时尚社区”已吸引10多个国家和地区的时尚、影视创作等商家进驻，这些都成为“创意地产”如今成为各方关注的理由。商务地产整体外延谁该负责？
那么，它能为商务地产带来了怎样的变革呢？
创意产业在争夺谁的客源？
创意产业具有很强的商业附加值，很强的渗透力，它作为技术及文化交互发展的产业，可以渗入各行各业。它的主要特征在于：生活和工作结合、知识文化催生的产品和消费的结合、极具创意的宽松环境、广泛的国际联系。这几项内容几乎基本已为几大行业定了性，包括电子、IT、文化、广告、服装设计、画作等主要文化产业。这种产业本身要求的小型化、扁平化、个性化、灵活性的企业管理模式最终决定了它需要一个低租金、高通达性、低密度、具历史文化内涵的办公场所，此时创意产业应运而生。
目前上海、北京两地的创意地产放量较大，很多人认为这将主要分流乙级或其等级以下的其他商务楼的市场需求，但其实从该创意企业的特性来看，他们的需求其实是被释放了，在原先住宅未禁商时，很多这类企业会选择在住宅小区/LOFT内办公，既满足了其对环境的要求，也降低了租金成本。因此，创意地产带给商务地产的可能仅仅是对乙级商务楼的部分分流，主要是争夺了LOFT的很多客源。
中心城区的商务地产由谁占领制高点？
除了创意地产，目前的写字楼市场也在逐渐细化，各类个性化需求得到展现，这也是包括像LOFT等产品出现的基本条件。在上海，最近有一种称为“即时办公”（由一群专业团队管理，提供国际化服务和配套设施，并提供高品质办公空间，以小时计算使用办公室、会议室、租金，该模式被成为“即时办公室）的产品在一些CBD地区出现。目前这种产品已经由英国一家亨利集团旗下的子公司亨利国际资产管理有限公司与“紫金汉宫”联手，在陆家嘴区域开设了“即时办公”型国际商务中心。这种办公产品将分流一部分在上海短时办公的企业，但这种产品的需求市场相较传统的商务地产而言，容量仍较小，因此只能作为市场细分的一个部分，创意地产目前在上海、北京的地位同样如此，不过随着创意产业的产值逐渐升高，其地位有待提升。因此，掐指算来，甲级写字楼占领中心城区商务地产的制高点已是时不我待了。
创意地产的迅猛发展，使人们都关注到它作为商务地产的一分子将会为其做出怎样的贡献？未来将占据怎样的位置？这都有待创意产业的发展，随着该产业的聚集度加强，并伴有各类扶持政策，该产业可能确能成为在中心城区与甲级写字楼鼎立的产品，但对于创意地产所有的局限性，我们也应当注意到，旧厂房有限，中心城区的地域有限等等固有的劣势，都可能导致创意产业的产值不能按原有的设想增长，然而至少在近期，其潜力仍是巨大的，让我们期待。
编辑支招：
选择创意地产不容忽视的6个问题
选择创意地产需要注意以下6个问题：
1、 了解该区域未来的政府规划
由于很多的创意地产项目都是由老旧的工厂或仓库改建而成，具有被拆迁和征用的可能性，所以在入驻之前必须详细了解该区域的未来政府规划，确定该区域不是政府将要拆迁的地块，才能考虑入驻。
2、 弄清项目的开发模式
不同的开发模式决定了创意地产项目未来的发展速度，开发商自己建设或买下的项目，拥有独立运作与经营项目的权利，统一管理，发展速度更容易提升。而开发商与原地块所属企业合作运营的方式，则充满了变数。
3、 要重视开发商的实力
开发商的实力决定了创意地产项目的品质。小开发商由于受到资金实力的限制，往往租到旧厂房后简单装修就会招租，办公的功能很难完善；而为了开始回笼资金对于入驻的企业也会缺少限制，造成业态混乱。而实力雄厚的大开发商，会把产品做到精益求精，完善相关配套，并会做到统一招租，统一物业管理。
4、 要看内部的实用功能
选择创意地产项目还要看其内部的实用功能是否完善，需要调查其停车位是否够用、消防系统是否配备齐全、厕所是否够用等等。
5、 关注一下周边的环境与配套
租住之前需要关注一下创意地产项目本身或周边是否拥有餐饮、医疗、百货等生活配套设施，已经交通是否便利，是否有足够的公共交通线路，到达其他区域是否便捷。另外，还有注意该项目所处地区的社会治安是否安全，因为创意型公司晚上加班是在所难免的，所以地区安全也极为重要。
6、 租赁合同的时间可以签得更长一些
租赁的合同可以三年一签，或者更长一些，这样做一来可以降低入驻企业自己装修的长期成本，二来可以保障企业不受项目租金上涨的影响。
相关链接：
中国已经形成6大创意产业集群
事实证明，创意产业最适合在那些已经完成了现代化或正在进行现代化实践的国家和地区生根开花。城市化水平是决定创意产业体系新陈代谢、自我造血的关键。除台湾省、香港特别行政区以外，我国的一些地区已经具备一定的城市化水平，为创意产业的发展提供了必要的保障。目前，中国已初步形成6大创意产业集群：
1、以北京为核心的首都创意产业带
北京作为我国的首都和政治经济文化中心，创意产业占 GDP的30%以上，已成为北京经济发展的支柱产业。北京地区创意产业起步虽晚但进展很快。北京几个创意产业集聚区初步成型：中关村创意产业先导基地、北京数字娱乐示范基地、国家新媒体产业基地、东城区文化产业园、朝阳大山子艺术中心、德胜园工业设计创意产业基地等。
2.以上海为龙头的长三角创意产业带
上海是我国的经济中心城市，更是我国创意产业发展最为积极的地区。早在1999年，上海最早的创意产业区——四行创意仓库诞生。2005年4月28日，上海市首批18家“创意产业集聚区”由市经委正式授牌。普陀区莫干山路50号(M50)、卢湾区“8号桥”、泰康路艺术街、张江文化科技创意产业基地等已是著名的创意产业平台，这些对全国创意产业的发展都起到了某种催化作用。上海的目标是和伦敦、纽约、东京站在一起，成为“国际创意产业中心”。
南京结合老城区旧工业厂房和住宅区功能改造、近现代建筑保护，建设创意产业园。重点培育扶持石头城文化创意产业带、南京高新区软件园动画产业基地、江苏工业设计园、南京晨光文化创意产业园、幕府山国际休闲创意产业园、世界之窗创意产业园，努力把南京建设成为全国有影响的文化创意产业基地。并提出在三至五年内要打造十大创意产业基地。
杭州创意产业的标志是该市最大的设计联盟LOFT49，它兴起于2002年，是一个由废旧工厂改建的艺术仓库。这片运河边近万平方米的旧厂房汇聚了17家艺术机构，涉及工业设计、室内装饰设计、广告策划、服装设计、环境艺术设计、商业摄影、雕塑、绘画等多个创意领域。此外，杭州正在打造“中国动漫之都”，这也是不可小觑的“创意产业”分旗。
苏州正在走“成为创意产业生产基地”的道路。上海至苏州一线集中了上千家台资高科技企业，仿佛旧金山与硅谷之间的湾区。把上海的创意产业链延伸一截，就有了苏州。
3.以广州、深圳为聚集区的珠三角创意产业集群
继北京、上海、成都之后，国家新闻出版总署建立的第四个国家级网游动漫产业发展基地在广州挂牌。广州天河区是广告、影视、媒体、IT等创意工作集聚区，而广州时尚园是一个集创意设计、品牌展示、信息沟通、文化休闲、体育运动于一体的文化地域，在广州市政府指导、支持下，广州时尚园正全力打造以时尚创意设计为主的创意产业。
作为中国最崭新的城市，深圳的文化创意产业主要包括由设计带来的系列相关产业，即印刷产业、动漫产业、建筑设计、装饰设计、服装设计等产业。2004年11月18日，由招商局科技集团推出的深圳文化创意产业园正式启动。深圳市龙岗区布吉镇“大芬村”油画产业聚集区，华侨城集团LOFT创意社区，深圳怡景国家动漫画产业基地等都使深圳创意产业具有坚实的基础。
4.以昆明、丽江、三亚为中心的滇海创意产业集群
昆大丽(昆明、大理、丽江)向来被视为生活方式的典范，这里是手工业创意人群的天堂。创库、麻园、文化巷成为艺术家的群落，绘画、音乐、雕塑是这里的经济增长点，昆明市委、市政府计划把世博园、金殿及周边农村作为一个整体进行规划，加强规划控制，整治周边环境；支持其创新发展模式，建设艺术创意产业基地、总部研发基地和文化艺术基地。
世界小姐总决赛、南方新丝路中国模特大赛……诸多选美比赛都在三亚这个城市落脚。除开旅游，会展创意经济经将会成为三亚今后发展的第二条路。
5.以重庆、成都、西安为中心的川陕创意产业集群
2004年2月17日，“创意重庆――城市形象设计国际论坛”开幕。2005年1月5日，中国创意产业高峰论坛在重庆开讲。4月16日，2005中国(重庆)创意经济与城市商业开发高峰论坛又在重庆举办。2006年3月，重庆日报《影响周刊》主办了“创意重庆”论坛活动……重庆规划以南滨路为依托开设画廊和艺术家工作室、新型广告动漫影视图片生产基地，在慈云寺老街聚集一批雕塑、油画、版画、中国画等艺术原创工作室等等。南岸区还计划在南滨路建设“巴渝文化创意产业园”，形成具有重庆特色的都市创意集群。
2004年，成都市就拥有近30万互联网用户，2005年5月出台的《成都市数字娱乐产业发展规划文本(2005-2014)》明确，数字娱乐产业产值要占成都市GDP的15%以上。是全国三大数字娱乐城市之一。全国首家网络动漫游戏产业基地在高新区正式投入营运，高新西区则作为国家软件产业基地，诺基亚、IBM、摩托罗拉等国际企业的研发基地纷纷落户成都。
西安具备着强大的文化竞争力，拥有全国数量第四的高校，人均教育指数也在全国位居前列。在核心创意行业占国家基建投资的比例中，西安为3.42%，仅在北京之后。西安高新区同时也是全国四大高新区之一。西安高新区的唐延路创意产业聚集区已经被评为“2006中国最具投资价值的创意基地”。今后，西安高新区将大力发展研发设计、数字娱乐、文化艺术等高端产业，将唐延路沿线打造为国内外有重要影响的创意产业带。
6.以长沙为代表的中部创意产业集群
“超级女声”是创意产业在中国一个非常成功的案例。除此以外，蓝猫销售着近3000多个品种的衍生产品，长沙卡通艺术节开幕、金鹰卡通频道开播，这一切也说明长沙的创意城市特色有着独特的地位。2006年6月6日，众多设计艺术家齐聚芙蓉区西街创意领地，宣布2006中国（湖南）文化创意周盛装登场。作为湖南省创意经济的首家集聚地，西街创意领地已吸引30多家工作室，50多名设计艺术家入驻。
从2005年开始，武汉迎来了动漫产业的春天。在武汉东湖高新区光谷动漫产业园内，经过近10年的培养孵化，聚集了一批动漫原创制作企业和人才。而正在酝酿之中的武汉光谷文化传媒创意产业园，将突破“动漫基地”的范畴，成为融合数字动漫、影视动漫、影音娱乐、主题乐园、展览展示以及出版教育等方面的发展平台。
