解析：北京独栋别墅缘何“断顿”？

北京独栋别墅出现“断顿”现象绝非偶然，乃是日积月累的必然结果，究其症结，原因有三：缺地、缺产品、缺投资渠道（缺保值产品）。

缺地：“禁墅令”后，别墅用地日渐稀缺

    别墅开发受到国家土地政策的刚性制约，2003年政府出台“停止别墅类用地”政策后，北京别墅用地日渐稀缺，独栋别墅用地甚缺。据一位别墅开发商透露，为保护有限的耕地，节约土地资源，国家除了收回大宗土地审批权，还对新出让土地的开发有诸多限制，比如规定容积率不能低于1.0—1.2等。具体体现到开发环节，就是别墅用地迟迟批不下来，即便批下来也只能做双拼、联排、叠拼等别墅衍生品。

    自2003年以来，关于别墅用地停批禁令层层推进，绝大多数业内人士都以“用地停批、奇货可居”来预测别墅市场的未来走势。2006年，国土资源部发布了《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求一律停办别墅类房地产项目土地供应手续，并全面清理。从此，别墅面临断层时代。

    另据专家预测，未来一到两年内，随着存量土地的日益消耗，已停止土地供应的北京别墅市场放量将日益趋缓，特别是在国家对于别墅用地禁批之后,新的大面积纯别墅社区已经没有出现的可能。一些中、高端纯独栋别墅项目的供应量更是锐减，成为稀缺产品中的稀缺，“买一套少一套”成了高端别墅最大的卖点。2003年，从国土资源部出台第一条禁令开始，到2007年再度明确禁止别墅类、高尔夫球场等项目用地，别墅用地的供应闸门已经完全关闭。特别是2009年，当别墅已经开始迈入“千万级”门槛，别墅用地限制令更加显示出它的威力，让人真正意识到别墅用地已经所剩无几。

缺产品：京城充斥大量“伪独栋”

    国家在限制别墅项目用地的文件中明确指出别墅特指独栋别墅，这就使纯独栋别墅拥有了其他物业形态的房产所没有的稀缺性。

按照国际建筑界的主流理念，真正的独栋别墅即VILLA必须建在城郊风景优雅且幽静之处，纯独栋形态的别墅社区，与周围的自然环境紧密结合；上下左右前后均为私有空间，房屋周围有面积不等的绿地与精巧别致的院落。而联排、叠加、双拼、空中等其它别墅，只能称之为TOWNHOUSE。所以纯正的独栋别墅才具有保值增值特性。

2009年，北京别墅市场的在售项目有153个，而纯独栋别墅项目有50多个，只占在售别墅总数的三分之一；而到2010年，北京别墅市场的新项目总共只有56个，因此独栋别墅也就显得更为稀缺。

纵观目前北京的别墅市场，所谓的独栋别墅中罕有真正意义上的纯粹别墅。历数北京的别墅项目，真正算得上独栋别墅的只有纳帕溪谷、观唐等都市别墅中少有的经典项目，这些项目后来的价格走向也无愧于“经典独栋别墅”这一名头。但这些项目均早已售罄，目前，仅有紫宸山因其开发时间靠后，成为了京城硕果仅存的大体量独栋别墅群。

楼市风暴下，独栋别墅投资价值凸现

    独栋别墅本身的位置固定性和稀缺性也决定了其保值增值性，直接导致其成交量呈现上升的趋势。近年来，由于资本市场疲软所引起的通货膨胀、股市暴跌等一系列问题，让同时拥有自住和保值双重特性的房地产投资重新成为热点。事实上，在市场不稳定时选择独栋别墅产品投资，这在很多国家都是地产投资人的不败法则。同时，别墅市场的租金持续走高，也是人们逐渐把注意力由资本市场转入楼市，从而寻求投资回报的一种方式。如今，越来越多的人开始认为别墅投资已不再是单纯的房地产投资，而是一种稳定保值，并能够从中获得丰厚投资回报的中长期“奢侈品”投资方式。

    在别墅市场严控的大背景下，别墅产品价值逐渐提升，独栋产品就更显弥足珍贵。同时独栋别墅价格因其自身的稀缺属性与空间价值，受市场波动较小，这对独栋别墅消费者来说应属利好消息。前后庭院、功能齐备、私密感极佳的独栋别墅无论从资源力还是产品力上，无疑都是匹配高端生活品位的不二之选。

目前，在京城楼市的各种物业形态中，独栋别墅因其集收藏价值与居住价值为一体的特性，受到投资者的青睐。与花园洋房、叠拼、联排相比，独栋别墅更是以其良好的私密性、高端的社区环境为真正的高端成功人士所喜爱。随着国土资源部限制独栋别墅项目用地供应的政策出台，独栋别墅成为房地产市场上尤其稳定的投资领域。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制也必将引发独栋别墅在售项目的价格高涨。

在经历城市投资置业大起大落的反思之后，别墅的价值几乎“一目了然、路人皆知”。众所周知，1997年香港地产市场大调整，别墅物业仅微调，2003年香港地产市场回暖，别墅物业上涨最快。在目前的经济形势下，别墅无疑成为投资的最佳选择。

有专家指出，独栋别墅的客户都有一个共同点，那就是由于掌控大量的私有财富，他们的眼光更加侧重于投资回报。这不仅反映在其生意中，在其社会生活的方方面面也或多或少地存在一种投资的因素。因此他们很大程度上把其选定的居所理解为软性投资。所以，从这个角度而言，独栋别墅已经完全迥别于纯居住意义了。基于此，三令五申的别墅禁令从某种程度上助长了这类产品的稀缺性与投资性。那么，从现实来看，占地面积较大的独栋别墅应该成为最具长线投资价值的产品。

配图2-3图注：市场在不断印证着：占地面积较大的独栋别墅是最具长线投资价值的产品。图为珠江·紫宸山实景拍摄。

业内观点

北京独栋别墅市场正在吃“老本儿”

北京西贵国际房地产开发公司总经理樊建伟

引起北京独栋别墅“断顿”的主要原因有两点：一是独栋别墅的稀缺性造成了其供不应求。国务院很早就出台了“停止别墅类用地”的政策，原有的存量项目经过近几年的消化已基本开发完成，市场上又没有新增项目，独栋别墅市场正在吃“老本儿”，越吃越少，就断顿了。第个二原因是中国近年来快速的“造富机制”培育了别墅产品的购买力市场，别墅需求和消费量很火爆。现在我们的社会“高收入人群的越来越多”，拥有别墅购买能力的新贵也越来越多。

北京独栋别墅市场的发展趋势将会是：别墅产品更加优化，别墅功能更能完善，别墅消费更加活跃。具体会表现在：别墅产品设计理念更人性化更舒适化；别墅产品建筑材料更加低碳化更加高科技化；别墅市场将更加活跃，别墅的投资属性将更加凸显。

现阶段，北京的别墅市场需求非常大，原因是存在大量的拥有别墅购买能力和消费意识的人群。交通方便（最好能控制在1小时车程）、环境优美、配套完善、面积适中、设计人性化的独栋别墅产品更受欢迎。如果把上述几点概括起来，我认为北京四环五环附近、有大片绿地、城市配套完善的城市别墅可能更有市场，比如亚奥周边、香山周边。