最近，在中国的政治舞台上，最火的演员，除了胡哥温哥，无疑就是广东现任的省W书籍汪同学了，这位到任不过半年的书籍，不但第一次打破了政治民煮化的言论禁区，还先后在深圳特区搞起了市长差额选举，区人大代表直选等大动作。政治工作花样翻新，把个垂垂老矣的经济特区，玩出了多少人想玩也玩不起的大场面。

 

俗话说：“穷则思变”，在我们的记忆里，改革的大创意以往仿佛只存在于凤阳小岗村这种穷得当裤儿的边远地区，往往都是农民们在生死边缘创造的朴素真理。对广东而言，作为中国改革30年的先行者，这里非但不穷，反而富得流油。因此，本次发轫于富庶地区的深圳，有别于以往那些自下而上的模式，而是由地方总督一级高官直接由上至下推动，这次改革的意义就相当非同一般了！

 

本次由汪同学发动的政治民煮改革的真正目的，在我看来，就是为广东长期依靠出口加工业拉动的出口型经济体能够顺利转型寻找出路。广东ZF无疑清醒认识到未来3年广东出口加工类企业倒闭或者迁移30-50%可能会给广东经济带来的致命伤害。

 

广东ZF的这招，显然是以区人大代表直选，市长差额选举为抓手，实现民煮政治的核心——宪政归位，从而替代D政长期盘踞于宪政之上，以衙门经济凌驾市场经济之上的发展现状。

 

毫无疑问，市场是取代行政垄断所导致的资源低效配置的最好替代品，要打破经济垄断，前提在于终止公权垄断。而停止公权垄断的前提，就是宪政归位。

 

虽然前路坎坷，但思路远大，广东ZF无疑是在走另一步领先全国的的大棋。由此联想到30年前，在全国急需投资拉动的情况下，深圳特区借政策的经济扶持之“特”，形成了国内资金、人才聚集的洼地效应，使这个当年的小渔村成为领先中国发展30年的工业化发展带头人；30年后，当简单投资拉动的“改革”已经因为要素垄断导致的分配失衡，因为投资过度带来的消费力不足而无法再持续下去时，广东又抓住了先机。

 

30年前，深圳的经济倾斜政策让资金与廉价劳动力聚集于此，创造的低成本扩张模式为中国的各个经济圈重复COPY；30年后，这里的政治民煮改革无疑将由上至下创造一种新的市场环境——以需求为原动力，以消费者为核心的新型市场，并吸引那些深受自由市场经济和宪政民煮理论所影响的中产以上消费者和消费资金聚集于此，通过政治改革，催生一种新的市场运作模式……

 

在要么奋起，要么就此沉沦的问题上，广东（深圳）可谓答案明确、思路清晰，区人大直选与市长差额选举两手皆有深刻后手可出，让这个目前受RMB升值与出口额下降影响最大的地区经济发展柳暗花明。

 

咱们再回过头来看看主导本次改革的汪同学，人家就在去年也还在重庆码头上找活儿干，与我们成都的阿春也差不多半斤对八两，但是才半年时间过去，要断流的嘉陵江汇成了汪洋；春风得意却降温成落叶秋风……

 

事实再次证明，组织就算是个大奶妈，奶水也终有断的一天。08年是乱世，这个乱世不但适用于商界，同样也横流于政坛。既是乱世，自然是个英雄辈出的时代，这种时候还叼着奶子不松的，基本上只能GAME OVER。

 

以广东的改革手笔来看本次成都的新建城南办公楼拍卖，既不风光又不合算，灰溜溜从办公楼里面搬出来不算，按基准地价+建筑造价的成本价，几乎都找不到人接手，更不要说那些因为ZF因素在城南置业的消费者了——那是骂声一片啊。这样吃力不讨好的事，基本等于是下棋时被人“照将抽车”，亏了血本了。

 

话说：大丈夫执三尺剑，立天地间。按照韦小宝的说法，“赢要赢得英雄，输要输得光棍”。当今中国所面临的改革困局，基本不再是摸摸石头，小打小闹可以走出去的问题。按照有识之士的说法，就是中国由公权力、公共资产和资源等要素垄断获得巨大收益的官僚经济与依靠低价、低福利、饱和竞争等发展起来的民间经济组成的“二元经济体”已经到了摊牌的前夜。

 

这样的前夜，既是张勋和袁世凯的秀场，也是孙文与老毛的大时代！

 

既是一个大时代，那就不再是摸着石头散步的事情了，而到了撒丫子开跑，大刀阔斧干出名堂的时候。

 

说到成都，我以为一直是一个在改革上不甘寂寞的分子，从北湖、天回、蛟龙工业港ZF牵头，大规模开发小产权住宅；到第一个以统筹城乡为核心的综合配套改革示范区建立；再到第一部规范集体建设用地上市交易的行政法规，赋予集体土地凭证化交易的可能；以及最近规模巨大的，涉及小产权转正的198用地的规划和开发。

 

对比深圳与成都，有一个很有趣的现象：同样是改革实验的活跃地区，深圳与成都的改革却有着鲜明的地域特色——一个以解放劳动力束缚为抓手，一个却是持续深化的土地改革的推进者。

 

形成这种改革思路的来源很容易理解，在一个只有30年历史的移民城市，前进的途径当然是进一步解放人力；而在一个具有3000年农耕文明史积淀的转型城市，最能深入人心的改革，自然就是进一步解放土地！

 

因此，挽救阿春的施政策略，我们完全可以更加激进一点——如果我们的土地使用权交易方式可以借鉴原英联邦自治领的香港“批租制”，那更进一步的土地改革不妨借鉴一下别的一些英联邦自治领地的做法，如澳大利亚、加拿大和新西兰：英女王仍然是土地名义上的拥有者，但是这些领地交易的土地使用权则是可以每年自动续期的。

 

如果土地公有制与女王所有制在内涵上基本一致，而且物权法又已经明确了住宅用地70年自动续期的条文，那为什么不能在执行上更进一步，在每年末期自动补足使用期呢？

 

本次地震，都江堰已经初步确定损毁住房的土地使用权可以按市场价格进行交易，为什么不能进一步在土地使用权自动续期的基础上，重新修订以地产为核心的房地产物权法规呢？

 

此外，个人能否将自己住宅用地的使用权投入土地的二级市场进行交易？

 

同样的土地资源，能否拉平住宅用地与商业用地、工业用地、集体用地的使用成本，以使这些土地在相同的区域恢复市场的合理价值？

 

未来是否可以由市场和土地价值自动决定业态，而不是让ZF在有目的进行的土地规划中拥有太多谋求私利的机会……在土地改革的抓手上，成都可以做的后手还有很多。

 

其实，认清改革的大方向，我们就基本上可以确定，改革的宏观方向，就是二元经济体的博弈：要么是民退国进，重新回到ZF分配一切的计划体制时代；要么，就是不断是打破生产要素的行政、D政垄断，不断让市场分配的原则渗透到以往封闭的经济堡垒中去……

 

广东在拿立法垄断和行政垄断开刀；成都则可以以实验区的名义名正言顺地打破土地垄断的那些麻烦事儿！

 

想继续在自己的位置上留下口碑，那就干吧，现在是到了干大事的时候！

 

人在倒霉的时候，总喜欢说“喝凉水也塞牙”。冬瓜灰与蜂窝煤本不相干，但硬是可以被倒霉人论证为霉得心慌的佐证。

 

这不，这次ZF的回迁行为再次引得不少市场人士的反弹，认为ZF既然定下南迁大计，自然应当令行禁止，不能让苦等N年的城南购房者失望。

 

我就纳闷了，平日里把ZF逾制挂在嘴上，把这12亿芙蓉工程比做“中南海”，要ZF检点自律的业内人士，好容易碰到人家廉洁一把，怎么又不答应了？

 

虽然这面子上的廉洁，多少有挽救一些人政治生命的个人目的，但受益者确是实实在在的灾民，一众同业不看到ZF回迁之功德无量，却兀自记挂着自己算盘上的得失，反到是让民众不齿了。

 

话说回来，ZF停止南迁是否就意味着城南版块的崩塌？我个人以为是未必的。虽然在短期内停止南迁对一些以ZF为信心支柱的投资人是有所打击，但是在长远来看，ZF停止南迁未必是个坏事，从城南未来的发展格局来看，可能反到是个利好。

 

首先，ZF南迁并不带来实际的房产消费，东苑南苑这两大公务员“解困房”，基本上把南迁公务员的购买力消耗殆尽，ZF无论南迁与否，都不能从根本上给城南房地产市场的购买力带来有效影响。

 

其次，ZF南迁带来的所谓利好，其实更多表现在ZF入驻前，行政新区建设带来的投资潜规则上，如：城市规划的升级，基础设施、道路条件的改善，轨道交通的引入，配套的完善，产业的升级等。

 

而ZF真正入驻后带来的利空，其实与规划前期带来的利好一样多，如：干道早7点——晚8点禁止机动车通行；新ZF区域500米内禁止小商贩；ZF新区周边区域实行业态准入，娱乐业等不得进驻；天府大道划分川O车辆专用车道，一切行人及车辆禁止占行；整条大道随时可能封闭，为来自南亚或者南极某小国的贵宾让行……

 

请相信，城南一旦真正置于行政强力的控制之下，来自上层的“折腾”就会让市场不得安宁。CBD几乎不可能和行政中心兼容，这也就是为什么上海的南京西路不是ZF所在，北京的长安街也不会成为CBD的真正原因。对于此，汉时名相曹参曾对后任者留下过“留意狱市，勿得轻扰”之言，便是告诫为政者“市场自有手，行政莫乱伸。”

 

因此，拿以上标准来看，ZF南迁所承诺的巨大投资，完善规划，第一条地铁，国际会展中心，站南、大源两大商业中心，天府大道、站华路的道路格局，以及高新孵化园、天府软件园、总部科技园的产业升级，还有现代医疗卫生服务中心、金融产业后台等一条龙的配套体系……

 

这些巨大的投资，已经陆续发挥或即将发挥作用，成为城南可持续发展的源动力。不夸张的说：如果成都今天陷入严重的经济紧缩和衰退，那么城南将是少数几个可以依靠自身产业优势提供大量就业、多层次消费、持续的GDP增长，从而率先恢复元气的区域之一。

 

城南CBD格局基本成型，ZF造城功德圆满，这个时候选择退出，实可谓善莫大焉。

 

至于ZF以后去哪里？我看还是哪也别去，在那幢50年代老ZF大楼办公，丝毫不影响其在民众心目中的地位。而且旁边有毛大爷镇守，门前有硕大的“为XX服务”，个人心里也好清心寡欲一点，免得在安德鲁设计的豪华办公室中乱了分寸，或者到新益州公园的半地下娱乐包间里酒后乱来……

 

市场有市场的路子，公权有公权的执场，何必非要勾兑在一起？

 

当然，有朋友从市场基本情况指出：城南版块短期的快速下跌不可避免。对城南未来一段时间内的快速下跌，我认为更可以看作是对城南新区规划定位性质不明，胡乱附加概念，乱用行政手段干扰市场判断的必然反应。

 

这种下跌可以看作是市场对于过度投机ZF南迁利好行为的报复。但撇去南迁注意力经济的泡沫成分，城南房地产市场的底部其实比别的区域厚实许多：人气、产业、配套、居住习惯、消费力基础……这些核心竞争力正是城南可能最先脱离观望阵营，进入价值投资区间的最大支持。

 

由此看来，如今城南遇上的，不过是ZF回迁带来的“新生儿断奶综合症”，虽说眼下可能掉上几斤肉，但撇开奶嘴以后，前路大好，自有一番天空。

 

仿佛是大利空，其实潜藏者大机遇，未来一段时间的城南版块，股市里面有一种股归纳得很好，叫做“超跌蓝筹”！

 

去年这个时间，正是中天置业的蒋飞最风光的日子，这家伙当时一气在上海盘下21间地铺，并扬言要一年之内扩张到60间。岂料，世事无常，仅仅4个月后，这个来自四川乐山的“烂娃娃”（某开发商语）便扔下中天1.7亿烂帐的大窟窿，夹带着5000万深圳民众的买房款，飞去了新西兰泡毛利族小姑娘……

 

中国人总是善于遗忘，这在去年造成整个房地产中介塌台的大事，现在已没有多少人提及了。今天，我再次刨开这个尘封近一年的垃圾堆，其目的到不仅仅是为这个“小飞”，而是提醒一下可能在不远的将来引起市场信心更大崩溃的“大飞”！

 

与去年7月间很类似，今天的房地产市场很有几个长袖善舞的“大佬”，和去年那位“小飞”的大动作有得一比。

 

就拿本次国内某房地产龙头企业的董事会主席竞购骚家AVB电视台来说，07年号称国内首富的“绿龟”家族老大这次为电视台的事与上海某房地产企业打得不可开交。

 

我就奇怪了：按理说玩传媒的跟玩房地产的也不是一路啊，行业相关性、资源互补性也说不高，干嘛两家“向来低调”的房地产老大都疯了一样抢这个“垂垂老矣”的电视台？把个市值估计不足100亿港币，还在熊市港股中挣扎的AVB的收购溢价整整提高了30%，这其中肯定有什么事情！

 

于是我就对这个“绿龟”家族的事多留了个心眼，果不其然，一星期不到，又闹出了此家族打算在“煤变油”领域投入130亿的大手笔。

 

连续两笔130亿，在囊中羞涩的中国房地产市场无疑是具有相当震撼力的。尤其是在油价尚未完全放开，而煤价频频暴涨的中国，花巨资投资转化率只有25%的“煤变油”项目，怎么看也是个赔钱的玩意。

 

按理说，在“绿龟园”今年在联交所募集公司债失败的前提下，这个土地负债一大堆，年销售收入却不到万科1/3的企业应该节衣缩食才是，恰恰相反，人家最近的表现确是大方得很。

 

在“绿龟”家族羊老汉对外透露这两桩大投资的信息时，大家突然发现，这两桩投资，既不是上市公司以入股或者换股形式进行收购，上市公司也没有发出资产收购的相关公告。换句话说，是羊老汉自己找银团借钱买AVB的，这私人的投资行为，与上市公司无关！

 

关键是羊老汉既非林志玲又非李嘉欣，人家花旗的总裁凭什么会卖他一张老脸，慷慨拿出100多亿给他花呢？自然还是要拿上市公司的股权或者上市公司旗下的资产做抵押了！

 

于是问题归结到此上市公司的注入资产上。

 

大家知道“绿龟园”绝大部分的资产溢价都产生于它5400万平米可建面积的惊人土地储备。但是这5400万平米可建面积的土地储备，却几乎没有一桩是在土地交易市场建设完善，土地交易行为比较正规的一二线城市取得。相反，他们的土地储备全是中国的三四线城市完成的。

 

通过去年“绿龟园”收购重庆长寿、四川涪陵、湖南张家界等土地闹出的纠纷来看，这个擅长在中小城市拿地的开发商，手里许多土地的来历都是有些不清不楚的。从瞒报出让金、巨额土地返款、拆迁费用纠纷等来看，此上市公司与地方ZF领导唱双簧、骗土地、坑民众的情况应该不是特例。

 

所以说，如果未来土地市场土地持续流拍，降价的现象持续下去，手紧的地方ZF找“绿龟”追索土地款起来，阿龟要么资金链断裂，要么可能土地储备被大量收回，情况是大大不妙啊！

 

于是乎，人家羊老汉要“触电”了，人家要转移资产了，人家正在堂而皇之地把这些来路不明地资产抵押给“花旗”们。

 

虽然260亿抵押贷款总数并不多，比起去年风光上市时的1200亿市值，差不多缩水了78%。但如果这1200亿的市值本就是空手套来的，一旦我们的D清醒过来，可能这游戏就GAME OVER了，那么及时套现确实是个合算的买卖。

 

反过来说，花旗们之所以胆敢贷这个款，自然是有恃无恐的，羊老汉手里的地是烫手的炭圆，到“花旗们”这里就是抱窝的金蛋了。

 

因为经过建行送股、国投送钱等等诸般美事的“花旗们”相信，我们的D，是绝对不敢跟“友邦人士”对着干的！

 

就这样，羊老汉套现了，资产出境了，他可以舒舒服服去迈阿密享受阳光了！花旗们则以原价22%的资产价格再次抄底了，热钱堂而皇之享受头等仓待遇了……

 

鉴于以上原因，我对中国资产市场的未来，非常担心：在大部分国有资源的寡头控制下，本轮中国正在发生的资产泡沫破灭，可能造成比当年的日本更惨重的后果——因为热钱只要搞定几个代理人和寻租人，就可以把这些还没有完全市场化的资源廉价据为己有。

 

在建行股权和“绿龟园”股权这两次事件上，外资享受到的资产折价率分别高达70%和78%，这其实远比当年日本金融危机造成的资产流失更严重！

 

因此，不管中资银行是否还打算参与本次银团的抄底行动，土地市场的利益失血几乎已经板上钉钉。

2008年，开发商中的“谭千秋”和“猪坚强”还没有出现，把道德底限廉价甩卖的“范跑跑”就已经诞生了!

 

开完香槟，“大蒋飞”同学是否应当准备机票了？

 

这里就祝“大飞”、“小飞”，一路走好……

 

 

看了这个标题，可能有人会说，“老P，你今天是存心找茬来啦？！”

 

不错，我虽不想趟PK之类的浑水，但这几天网络言论上空气实在不对味，先是有吴X，然后又有另一个吴X、陈X、田X、贾X……诸般泥塑木雕的菩萨们纷纷粉墨登场，打着为民请命、为国请命、为明天请命的名义，为摇摇欲坠的房价递柱子、打撑子。

 

别装了，你们不就是怕庙倒了，砸碎了几个小沙弥的吃饭钵儿么。人家开发商都在准备做谭千秋了，你们还这般拙劣地跳脚，到像些开发商圈养的小三儿，兀自为危房里的锅碗撒泼，简直让你们有言必称的这些穷民们笑话了。

 

在某人BLOG里，很突兀地提出一个理论，即所谓的自有率理论“据统计，2007年中国老百姓房屋自有率超过83%，比例之高，居世界之最。”有人希望就此说明——房价下跌是这83%的民众财富缩水，是所谓的“人民”地损失！

 

对这样的奇谈，我只能说，其人连“中国特色”住房自有率的基本概念都没弄清，就敢到全国人民面前大言房价，只让方家笑到撒尿。

 

要了解“中国特色”的住房自有率个中关窍，大家不妨看看建设部在着83%自有率后面给的计算公式——“住宅自有率(%)＝自有(私有)住宅建筑面积÷实际保有住宅建筑面积×100%。”

 

 

中国特色的住房自有率有人白痴不懂，或是故意混淆了两个概念：1、自有率是户数比，不是面积比；2、自有率和私有率完全不同！

 

 

由于我们社会提供的公共住宅（廉租房/解困房），普遍都是分户面积很小的房型，而实际上投入销售的私有产权住宅，即使在90/70政策以后，户型面积也普遍偏大。

 

如果我们假设占总面积17%的公共住宅平均套型面积是60平米；占83%面积的私有住宅平均套型面积是90平米，那我们把这个私有住宅比例换做套数比，则我们住房私有率的比例就只有76%了……

 

 

私有率代表私有住宅在整体中所占的比例；自有率则是拥有自有产权住宅的住户在所有住户中的比例。

 

在中国，富人可能每户拥有10套房产，而穷人则可能10户都没有一套房，如果我们假设：私人拥有的财富量与其占有的房产量成正比，那我们就可以按照反应社会财富不公平分配状况的基尼系数来做为自有住房的拥有情况的修正。

 

按照统计局发布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元，以及有报道我国基尼系数已经达到0.53这两个数据来推算，如果我们按照帕雷托最适度的原则——社会分配中20%的人口收入高于平均值，80%人口收入低于或与平均值持平。

 

这样计算下来80%穷人的平均收入只有社会平均水平的47%（即6479元）；而20%富人的平均收入则达到社会平均值的312%（即43012元）。由前面的假设可以得出每户富裕家庭与贫民家庭拥有住房套数比是6.64：1！

 

如果我们再结合前面76%的住房私有率，是否可以这么说，100户城镇家庭里，拥有76套私有产权的住房，而这76套私有产权的住房分布情况是“20户富人：80户穷人=6.64：1*4”，那么富人占有47套（人均2.35套），穷人占有29套（人均0.36套）。

 

如此计算下来，我们社会真正的住房自有率只有49%（20%的富人+29%的中产）。

 

以上假设还是在全社会户均都有1套住宅，不存在一间房合租或一户多租的情况下建立的，现实当然比这个49%的理想状况还要小得多！！

 

事实上，这个83%的住房自有率和那个人均住宅面积28平米一样，早就成了公认的国际玩笑。

 

开这个玩笑的目的，不过是为建设部98年颁布的“停止福利分房”的23号文粉饰太平。用私有住宅比例的突飞猛进来掩盖房价飞涨抢掠民财导致的民怨沸腾，这是用脸上贴金来掩盖强盗们的无耻嘴脸的办法。

 

这样无知的小伎俩本不该有人信，可笑的是号称高智商的行业专家们不但信了，还拿来忽悠民众，这就叫人不得不怀疑是不是有人包藏祸心了！

 

如果我们在这49%的理想住宅自有率后面排除以自住消费为目的的中产消费者，那房价涨跌影响的就只能是20%拥有多套房源，并可以在房产升值中套现获利的富人阶层了，当然还包括那些用权力寻租流入房产市场的FB资产；海外游资；少数从其他产业流入寻求升值的投机资本……

 

 

房价下跌，已敬为富不仁者效尤，普通民众哪里有不锣鼓相庆、跣足而歌的，何来越跌越苦之说？！

 

至于那些说房价下跌将影响那些对GDP颇有贡献的相关产业，并导致GDP增长暂时受阻，这个到是有可能的。不过这个GDP增长受阻，对民众的影响反而是最少的，因为在原材料、能源、土地、信息、社会福利等要素垄断供应的前提下，本就没有共同发展之说！

 

GDP增长的受益人是垄断品持有者以及依附于垄断产业链上的食利者，普通民众则是越发展越痛苦。因为普通民众根本无法阻止增值财富的分配向垄断要素集中的过程，他们只能被动承受比个人收入增加更快的房价、医疗费、教育经费、燃油、粮食等……

 

在我看来，房价下跌，不过是即将拉开一场波澜壮阔的结构调整、分配改革的序幕。

 

当我们的经济社会无法再通过低工资、低福利、重复投资、低价竞争、海外倾销来获得发展，当全球消费都在高通胀和经济停滞的前提下进入衰退期时，要么重新分配财富，让民众有钱消费自己的生产品，并有更多享受市场服务的资金与冲动，以内需拉动中国经济走出衰退泥沼；要么像司徒雷登一样滚蛋。

 

房价下跌，还将让海外资本代理人和权力的寻租人惶惶不可终日，因为他们平时操作的大把热钱，那时侯可能都将离他们而去。

从富翁变负翁，他们不能承担日本的房地产前辈曾经经受的一切，他们害怕失去！

 

不过对民众而言，房价崩盘到未必是个坏事，因为随着大量热钱的撤离，国家需要重新为这个市场注入流动性。咱们的ZF有这个实力，因为在这个封闭的金融市场里ZF垄断了国家78%的资产要素的分配，并导致大量资产无法在市场流通，从而只能接受行政指令的低效配置。

 

只要实现土地产权的完全市场化配置，我们就可以容纳更多的流动性，而不必担心通胀和流动性过剩等后果；只要土地产权市场化，市场就能有效控制房价，而不会担心住宅用地被大开发商垄断从而导致房价飞涨，也不用担心行政打压导致农民土地价格畸低，也不必担心缺乏赢利能力的工业企业还能占据大片土地以至土地低效能运作了……

 

房价大跌的结果是让民众真正能拥有土地，并让ZF学会成为一个服务者而不是一个以权力垄断来实现利润最大化的投机商！

 

危机处理，就是一个让多数人满意的过程，房价下跌乃至崩盘，利在民众利在千秋，有什么好怕的？

 

 

今天我不是来唱空的，是来说希望的！

 

“朝仓跳下去了，唐塔也跳下去了，现在该你也跳下去了……”；“猪坚强同学在绝望中生存了36天，猪刚强生活了47天，开发商还能活几天”……

 

就是这样的，在如今的中国房地产市场，与房地产无关，绝望和观赏绝望，成为今天的时尚。和在6月末7月初发生在贵州和上海的几件大事相仿，对抗情绪，而不是交易行为成为一个市场的主流意识。

 

在大众群体无意识围观开发商的跳楼秀中，一片磨刀霍霍的杀猪声。从03年正式开场，并在07年下半年达到疯狂顶峰的中国房地产市场，无可奈何迎来泡沫的溃灭期，另一方面来看，这场泡沫破灭的大戏，更像10多年来发生在房地产市场上关于畸形暴利和社会成本的总清算。

 

所以，几乎没有人再会怀疑房价即将迎来崩溃性的下跌，即便是以往泡沫经济中最“刚烈”的黑嘴，也无可奈何窜到了空军的阵营之下。

 

这种时候，如果还有人胆敢跳出来唱多，给房地产灌输看涨预期的，那无疑会被群众的愤怒口水淹没，当然，也可能迎来上万个指明道姓要求PK的业内人士。很可惜，小的不是徐XX，身价“不名一版”，自然拿不出整版广告的筹码来赌。

 

但是上帝他老人家有句话说得对：“我堵了你的门，自然会给你留扇窗”。

 

 

前几天，发改委上调电油价格，以及随后众多经济砖家的说法无意中揭开了一个大锅盖——电油价格的上调，不过是略微改变了国内生产要素低价，从而导致出口商品低价竞争，补贴世界的现状。

 

从目前中国社会所表现出的主要深层次矛盾来看，大都发源于此！

 

一方面，ZF通过垄断占有国家78%的资源要素，达到变相压低资源要素价格，形成国内出口加工业低价竞争的成本优势；另一方面，国家在对国内民众出售垄断资产时则变态地提高价格，在房地产、医疗、教育等民众不得不投资消费的领域大肆获取垄断利润。

 

这对内对外完全相反的两手其实结果很明显：由于对内的社会资源分配形成垄断，导致民众收入的70%以上不得不通过房价、医疗、教育等渠道被强制剥夺回ZF机构手中，由于民众实际可支配收入停滞或降低，自然导致其无法投入更多的资金到个人消费领域，于是以民众消费为主体的内需拉动型经济始便终无法建立起来。

 

相反，在对外贸易产业的发展中，国家在土地、能源、矿山、电力等资产、资源要素上实行低价供应，以及由于低工资、高税收、高储蓄、高房价带来的劳动力低价红利补贴，无疑让中国的出口商品具有无可比拟的成本优势。

 

这个巨大的成本优势，让中国的出口导向型加工业畸形繁荣，攻陷了美国、欧盟、南美、中东等一个又一个大市场。也带给中国帐面上连续10余年两位速的经济增长。

 

只是，这个经济增长的代价很少有人认真去计算过：我们用廉价出售未来几代人的矿产、能源、环境为代价；用牺牲13亿民众的社会福利为代价换来的价格优势，以及巨大的外汇储备是否是一项合算的买卖？

 

其实这个答案是不言而喻的，之所以国家现在仍然乐此不疲地廉价出卖着自己，那是因为这些资源倾销和民众血汗带来的收入，在分配过程中都进了一小撮人的腰包！

 

封建社会还只是以天下奉养一小撮，现今则是以当今天下及未来千秋万代之天下奉养而今的一小撮！

 

目前，在改变这一切的，还是我们13亿勤奋的国民。他们太能吃苦，太能劳作了，以至于由此产生的巨大产能让国内的资源供奉不及；以至于在短短数年间，我们从能源、原材料的净出口变成全世界最大的原材料净进口国！

 

终于，美国人可以拿大宗商品贸易的定价权来压迫我们了！

 

先是海量游资以贸易顺差的形式潜伏下来，然后是进口原材料价格2倍、3倍地上涨，RMB在不到3年间相对升值30%以上（汇率升值20%，通涨累计约10-15%）。

 

我们以13亿工蜂+廉价蜜源组成的低价蜂蜜产业链，终于在进口蜜源价格上涨和工蜂收入要求上升的嗡嗡声中，崩塌下来！

 

今年广东省10%以上的出口企业面临倒闭，未来三年，则可能死掉1/3！数据很无情，但说明一个真理——原有投资+剥削+倾销模式建立起来的产业体系面临崩溃，新的，以满足内需为主导产业体系将在痛苦中分娩！

 

这个痛苦的分娩，有点像“贵州WA”最后的结果——在斗争中妥协！

 

在政Quan与经济利益孰轻孰重的选择和自我斗争、社会斗争等问题上，这个斗争不会轻松，但是大家都是聪明人，我相信最终会达成妥协。

 

于是，我的，关于房地产将在崩溃中上涨的“狂想”便产生了！

 

要改变目前国家机器通过经济金融垄断对内残酷压榨，对外廉价倾销的现状，必须达成一个民众与公权机关的妥协，这个妥协的主要内容之一就是市场化，垄断要素的市场化过程！

 

于是回到房地产市场，在土地这个最大的国家垄断资产的配置上，集中体现了对内强制剥削和对外廉价倾销两方面的矛盾。

 

由国内民众埋单的住宅建设用地，部分商业用地，集中体现为土地价格泡沫化；以工业用地为代表的出口导向补贴型资产要素价格方面，则是10余万/亩的低价，不足1000元/亩的租金，乃至免费划拨使用；而在剥削农民为代表的小产权土地转国有的过程中，这个价格估值也是惊人地低。（这个价格内外差其实在油价领域也同样存在，国内的燃油消费，是将原本应摊入油价的养路费、路桥、高速、交强等费用以隐性成本的形式剥离出来另行计算，如果将这些成本通通摊入油价，国内油费比美国只高不低，真正享受到低油价的，是那些开半箱油到国内来蹭油的外来车船，还有以石油为主要原料的化纤、乙烯等出口大户！）

 

同样的土地，对内压榨和对外廉价造成土地的使用成本差距在50-100倍以上！

 

很简单，如果未来经济改以内需为导向，由市场去自发配置，这样，在同样的区域，理论上不同属性不同用途的土地价格差距就会大大缩小，乃至于归零。

 

 

这复杂的三胞胎效应，带给房地产市场就不是一个单一的结果了。

 

土地要素的国际接轨自然带来完全相反的两重含义：以压榨为目的产生的国内住宅用地价格泡沫必然破灭；以及以生产成本补贴为目的带来的工业用地和小产权土地市场价格则必然飚升！

 

从这个意义上讲，如果住宅用地的市场价格还有2-3倍的下跌空间，则同样区域的工业用地和小产权土地则面临10倍以上的升值前景！

 

认清经济结构转型的实质，则痛苦中也存在巨大的发展机遇！

 

有兴趣的朋友不妨关注下：随着工业用地有偿使用和集体建设用地市场流转的政策逐步浮出水面，全新的土地产权划分和土地价格的市场定价的重组机制必然诞生。

 

我要是“猪坚强”，我会趁肉价还坚挺的当口，先廉价处理掉这身累赘，然后囤积下那些廉价的饲料，准备发财……

 

最近ZF的举动越来越“周伯通”了。

 

先是央行未经发改委同意，悍然上调存款准备金率，气得发改委某专家跑出来跳脚大骂；其后，又是发改委顶着严控通胀的盖子强行上调电油价格，害得央行这边不断找人吆喝要加息。前几天更厉害，社科院一改以往唱多唱涨的论调，弄出个热钱总数超外汇储备的1.75万亿规模来，吓得外汇管理局长四处找漏堵漏。

 

你别说最近房市、股市都不怎么地，但是中央上下其手的动作那是挺叫人眼花的。不过疑惑也就在这儿：一会要从紧，要严控通胀继续发展；一会却在PPI创出新高的时候上调油价和电价；一会在上调要素价格，但在价格要跟世界接轨的时候却又要严控热钱逐利了。

 

 

人人都在喊看不懂，但是几个砖家还是亦步亦趋地摇旗叫好：一会说宏观调控到了最关键时候，在国际大宗商品价格吃了吗啡的今天，进行强力的收缩政策实属必要；一会又在说，资源低价是造成顺差过大、热钱流入的核心，国家在油价上实行低价其实是变相补贴世界，提高资源价格是改善外贸顺差过大的要点。

 

人嘴两张皮，怎么说都是砖家有理，可我就不明白了，现阶段的主要矛盾明明是防止全面通胀，这油电提价无论在CPI还是PPI层面都有直接的推动作用，怎么可能云山雾罩到缩减顺差，限制热钱流入，从而遏止通胀的弯弯绕上面去？

 

更何况，想要限制要素低价补贴外国的办法很多，像大米、小麦那样采取限制出口，或者像化肥那样对高能耗商品加征特别出口税。但直接提价的动机，那就绝对不是消除贸易补贴那么简单了！

 

从去年以来，在控制通胀的幌子下，发改委先后审批通过了天然气、食用油、牛奶、方便面、燃料油、电、钢铁等原材料食品的涨价申请，控制价格的发改委成为名副其实的涨价委，我们曾经比较放心的PPI也在发改委的怂恿下连创新高。这就不得不让人怀疑，这个部门到底是管理价格的，还是放任价格的？

 

同样，以前一直被社科院估计为3000-5000亿道乐的热钱规模，在采用一个新的模型测算以后就迅速变成1.75万亿，增加三倍以上。我很难相信，那么多知名砖家，居然以前从没考虑过流入热钱的汇率升值、利差问题，以及同期股市、房市、期市的溢价升值等问题。把这么多热钱当做观光旅游，赤条条进来赤条条出去，而直到热钱冒顶才想到要限制流入么。

 

其实现在看来，发改委变涨价委，银行变投行，外管局变不管局，这一切怪现象都是必然的——热钱与官僚资本从来就是最好的伙伴！

 

热钱炒股，证监会忙不迭地赶来IPO、增发、圈钱；股市下跌，他们就不断把开放式基金——老百姓的血汗钱推下去垫底；QFII减持了，他们就提高印花税，QFII抄底了，他们就把印花税降下来……别以为这只是巧合，或者是老外数据分析功力扎实，正在看《还猪哥哥》的“王一”会笑你的！

 

同理，热钱炒房，哪家银行不是转按加按地伺候着？要真像去年深圳那些小炒家接了棒，房价不再涨的时候，银行不是立刻对转按业主黑脸相对了？你要不信，看看这几天的上海，这个也许08年的最后一个热钱还在快进快出的房地产市场，看看这两天上海银行业的表态，突然又打算开放转按揭业务了，这不明摆着是给大摩和黄等准备抛盘的热钱行个方便？！

 

再看看，热钱改炒商品期货，发改委立刻为一众商品涨价大开方便之门。

 

是他们在卖国么？也许是也许不是，他们不过是在同样的利益目标下结成了利益共同体。这个利益共同体的宰割对象，自然是你我小民了。

 

要理解这个利益共同体发财的形成机理，就要应用边际效用价值论去理解，这个理论的核心就是短缺和使用功能决定价格。

 

在这个理论中，价格增长与短缺程度绝不是简单的正比关系，在任何一种商品价格因为短缺而存在涨价的动因时，逐利资本就会迅速涌入，通过抢购放大这种短缺的现象，人为制造进一步的短缺，从而引起价格呈几何级数上涨。因此，区区10%的商品短缺就可能引起100%以上的价格波动，而这个价格波动的上限则取决于商品的功用和不可替代性。

 

理解了这个理论，你就可以知道从04年开始的这几波非理性升值中隐藏着什么阴谋了：

 

 

02年停止福利分房，04年限制土地协议转让的831大限，实际上就是这么一个人为制造房地产供应短缺的“策略”。对此，热钱是很“接铃子”的，从上海开始到05年一线城市房价普涨，再到07年全国暴涨。谁发达了？ZF以及热钱！谁亏了？还用问么……

 

 

其次，从05年RMB放开固定汇率开始，股市也通过股改造成了暂时的股票供应短缺，热钱心领神会，又来抄底了，结果从05年6月的998点，到06年底的2600点，几乎都是热钱抄底的乐园。然后在去年3月和5月，热钱在NDF做空的对冲下大幅减持A股，又是谁在5.30适时做个底让人家进来的。后来到07年底，建行、神华、中石油等老饕进来保餐一顿以后，又是谁在高位不断放进大批基金来垫底的，然后还邀请一堆大小非来啃最后剩骨头？

 

 

第三波：资产、土地、矿山、房地产都涨过后，这波上游资产的价格自然会在传导效应下传导到最终的商品上来，这个时候，谁在帮助大宗商品涨价的？嘿嘿，我不用说了吧……

 

没办法，吃饭不能没有菜油、开车也不能不烧燃油，大家也不可能不用电回到石器时代，这些商品，只要短缺一点点，发改委给出的答案就是涨！涨！涨！

 

看这一波从土地到股市到大宗商品的涨价过程，你别以为中yang是真拿它没办法：严格价格管制、打击投机囤积、调集商品对冲，GCD对涨价有最拿手的三板斧，这一点，连罗斯福都只有乖乖学习的份。但是如果在这波涨价中ZF可以拿到其中50-70%的收益，他还会真正用心去管么？

 

不管怎么样，从资产泡沫到土地泡沫到商品泡沫，最后终点只能回到货币泡沫中去！至于泡沫是回到法币的高利率时代，还是回到黄金等贵金属的泡沫时代，那就只能看ZF在这一轮打劫民众的过程中还能剩下多少信用度了……

 

所以，即便ZF与热钱的合伙抢劫还在进行中，也请相信，高通胀时代在1年内即将过去，接下来，是无可奈何的通缩期。看看社科院1.75万亿热钱的报告，你就可以相信，最佳拍档要散伙了，抢钱大幕即将落下……

 

在这场轰轰烈烈的资产升值连带通胀的洗劫过程中，我们也许还会迎来一个非常牛X的谢幕人，那就是中储粮！放着手边几千万吨大米，眼看国内外4倍的价差吃不到嘴，中储粮一定会拿枪顶着发改委的脑门。要求放开大米价格跟国际看齐的。当然，他们也可能组织偷运几百万吨现货大米去芝加哥，然后在CBOT大米期货做空，大赚一笔的……

 

 

对了，河水干涸后，还会有些收破烂、拣死鱼的食腐者，他们就是那些抄持社保基金的幕后黑手们。

 

为什么前段时间国家会突然放开社保基金投资私募股权基金（PE）的口子？想想这轮风波以后有多少健壮的民企会死掉吧，那些PE就是拣死鱼的干活。

 

广大小泥鳅们，钻底吧，非洲丛林的干涸河床开始等待下一个雨季……

 

 

就像冯小刚同志在评价自己的《集结号》中说到的，这是一个很有诚意的《意见》，这个意见的可贵就在于其真正做到毫无保留的坦诚。

 

虽然早在6月初，我就跟朋友们说到了成都ZF可能在不远的未来调动强力政策，重新启动成都被地震震得短期失意的房地产市场，但成都ZF办公厅下发的这个《意见》还是很让我“大吃一斤”，信贷扶持和税收扶持基本上事前可以估计到，但其他的政策则有些石破天惊的味道。

 

不说别的，第一条ZF采购就很吓人，拿着财政部的救灾款大肆购买商品房，然后再摇身一变为集中安置房，ZF采购的价格怎样？如何付款？如何分配？这其间的猫腻，即便不说，大家也都知道。

 

另外，第二条关于加大对企业支持力度，按有关政策给予信贷支持，一句话可谓是解了众多资金链面临断裂传闻的本土开发商的水火之急。

 

还有，在落实税收优惠政策的表述中，以往让开发商害怕的营业税、土地增值税都要“重新掌握税收清算预征节奏”；就连报建费这种“刚性成本”这次都可以省下一些来。

 

最离谱的还有第4、8条，免征土地闲置费，土地款可以分期交纳，分期办理产权的说法，根本是直接挑战中央关于房地产调控的底线。

 

与向开发商赠送的大礼包相比，面向普通置业消费者的政策支持力度则有限得很——契税的地方部分减免，发放购房补贴等政策充其量是在现有房价基础上给了3%左右的折扣，这个折扣，由于是地方ZF垫付，不用由开发商自行掏钱，实际上在购房的过程中最终还是变相补贴给了开发商。由消费者所企盼看到的房价理性下跌的现象并没有出现！

 

在这样的10条意见中，我们看到地方ZF的执政思想——

 

不是如何通过提高土地供给量；如何通过向开发商征收闲置费、滞纳金来迫使开发商加大降价促销的力度；如何通过迫使部分资不抵债的开发商破产，并收购破产清算的物业来向灾民提供廉价的安置住房……

 

我们的地方ZF，拿到灾区货币供应政策可以便宜行事的鸡毛，遍迫不及待做起大法事来了，在这场法事中，一众购房的小民只是为消弭灾祸而成为名义上的“收益人”，真正的善款，却成为庙祝及一帮法师、神汉、符咒经营商的“参与费”！

 

本次的意见中，一边是只有3%的实际优惠（另外，个税抵购房款的可行性不高，大多数中产者还是习惯合理避税，拒绝申报个税，以免在第二年被税务局盯上的）；一边是从土地、税收、信贷、行政收费、行政处罚等各个方面的全面优惠、费用减免和支持……

 

对开发商和购房者的态度两重性深刻地反应了地方ZF的阶级立场，那就是：力挺开发商，支持高房价，并进一步图谋复苏高地价……

 

于是乎，开发商们唱起游击队员之歌：没有地没有钱，ZF给俺们送上前；没人买没人选，ZF给俺吆喝……

 

从2007年初，围绕暴涨的房价开始的这场战争，随着银行、炒家、热钱从开发商阵营内先后撤离，这场住房的民生大战眼看马上就要结束的。在这个时候开发商赤条条的革命战友终于现身，并坦然地走到了民众的对面……

 

公权者的强力介入，显而易见给了开发上在政策、钞票上的最大支持，并让一些惶恐不安的开发商镇定下来，毫无疑问，这场就要见分晓的歼灭战，只好再回到拉锯战阶段，让双方继续忍受煎熬。

 

从以上意义上来讲，全面补贴KFS的“救灾十条”的最大“意义”：就是让本以趋于明朗的房地产形式重新变得复杂并漫长起来。这支行政搅屎棍的能耐的确非凡！

 

虽然我们理解本次地震可能造成成都旅游业、制造业、能源矿产等多种产业不可逆转的损失，因此更需要来自房地产行业的加倍贡献，以弥补GDP的损失。但是，单看本次成都ZF的作为，更让人想起“蚍蜉撼树”、“螳臂挡车”一类的成语来。也不看看现在的国际国内市场形式，还陶醉在07年的房地产增长曲线下，做着哄抬地价、拉高房价、超大规模投资带动GDP补涨的美梦。

 

如今的市场形式是，今年头5个月8.2%的CPI增幅，半年近10%的汇率提高，RMB兑美圆相对升值半年已近20%！与此同时，今年头4个月热钱流入就几乎达到3700亿美元。金融危机前夜？热钱的最后晚餐？无论怎样耸动的标题似乎都不为过。这不，越南、菲律宾的好戏似乎已经开场了。

 

在这种情况下，保证金融安全，保证中央ZF信用，确保RMB不发生恶性通货膨胀就成为中央ZF的当然选择了。

 

因此，即便代表部门利益、垄断企业利益的发改委，以及代表地方利益的地方ZF纷纷跳起来反对，进一步提高准备金率以维持货币紧缩的政策就是必然的。

 

与此同时，多用央票、准备金、特别储蓄圈住一些流动性，在未来RMB升值趋势逆转，热钱突然套利流出的时候，我们的银行才可能维持足够的流动性，避免金融市场的灾难场面发生。

 

参照日本、东南亚的两次金融危机，希望从衰退走向复苏，最少也要5-10年。中国不太一样，这个相对封闭的金融体系以及大量国有闲置资产都可能成为未来复苏的动力。

 

中国走出这一轮危机的关键，在于分配体制改革创造的消费力，在于产业升级以及内需的复苏。

 

因此，在未来3-5年内，我们面临的可能都是个复杂的体制转型期，在这种时期，还想靠着所谓“刚需”拉动房地产大发其财的地方ZF，实在也太不与时俱进了吧？

 

不管如何，成都ZF已经是铁了心与KFS统一战线了，但是他们今天的狂妄可能在明天造成的巨大不良资产该由谁来埋单呢？

 

总不成又像原来的四大商业银行一样弄出个不良资产托管公司，让纳税人出钱来剥离吧？

 

关于5.12大地震对于成都的影响，今天看来，已经无庸赘言了，而对于影响的持续时限，成都房地产市场重新启动的时间却还有不少的讨论与争议。

 

其实对目前的市场而言，骂娘、单纯被动地等待，向老天爷祈祷乌云早日散去，或者像巫婆一样预测周期已经没有太多的意义。准确分析事件（地震）对市场的影响机制，进而在资金筹措、区域定位、物业配比、产品设计、价格策略、营销渠道及通路上顺势而为，寻求一揽子的针对性解决办法，才是聪明人的选择。

 

对于本次地震的长期影响，一定要放到国际大环境和国内小环境中去考虑。从小了说，08年的货币从紧是国家自94、97年以来以对抗投资环境过热和通货膨胀为目的实行的周期性的固定投资规模收缩的决定性一年；放在全球的范围来讲，则是美国房地产泡沫破裂，国际热钱首次以投机人民币的汇率和国内资产为目的发动全面进攻的一年。

 

由此，提高存款准备金率，减小货币投放总量，设置投资障碍，遏止在股市、房地产、矿产等投资领域的资本流动性就成为国家在08年的调控重点。

 

放在这样的市场环境下，应该说，即使成都不震，今年的成都房地产也将跟随国内一线城市进入缩量调整的阶段（同比销量下调30-50%，今年头4个月成都市房地产市场的发展轨迹，正是如此）。而这个调整周期，由于可能受到土地市场破裂，RMB升值趋势逆转，热钱流出，国内市场流动性停滞等不确定因素的影响，也许将持续5年以上的漫长时间。

 

然而，这次地震却可能改变成都在未来调整期里所处的地位：

 

这样的消耗可以带来受灾范围内，从投资领域到个人消费领域的巨大需求，从水电、道路、通讯在内的基础设施，到办公楼、剧院、广场在内的公共项目，再到房地产、家电、家具在内的个人投资、消费需求。

 

从现在统计，受灾总人数已经超过了4千万，这4千万人中，每一个人都存在着潜在的消费动力，这在国内其他供大于求的市场而言，无疑是个巨大的市场机遇。

 

截止目前，财政部确定拨付的救灾资金达700亿，民间赈灾募捐已近500亿，这1200亿赈灾投入即使只按照50%的增长加乘也能产生1800亿的GDP增量，相当于07年四川GDP总量的17%。

 

与巨大的赈灾投入相呼应的，是央行自5月20日以来连续三次暂停灾区银行存款准备金率上调的举措，为成都货币充分供应创造了条件。

 

最值得期待的，自然是地方政府为了重新启动成都地区房地产市场，可能在首付比例、房贷利率、开发贷款数量、税收优惠等方面给予的巨大政策扶持。

 

这些举措短期内可能大大提高灾民的消费能力，并将其重新投资置业的时间提前。

 

当国内其他城市在未来相当长时间内都可能陷于紧缩的市场环境中时，成都地区众人皆紧我独松的货币供应环境必将成为大量在资金链“生死线”上徘徊的开发商的救命稻草。

 

这里将会有大量利率优惠的长期开发贷款供应；灾区还有数不清的公共建设项目推出；灾区的低价土地将在未来5年内集中推出。

 

挤入重建市场，就意味着可以改善自己短期负债情况，获得政府项目的融资担保，以及对年前高价土地储备形成价格对冲……

08年以后几年的成都，也许会因祸得福，成为资金干涸的全国投资市场的水龙头。

 

需要指出的是，虽然成都在未来5-8年，凭借持续的投资优势和政策关照，可以获得相对于全国的差异化房产竞争优势，但是从目前而言，则必须面对比他人更严酷的信心危机。要对抗这个冰封期，就需要首先转变思路，主动迎合震后成都地区房产消费心理的变化！

 

毫无疑问，“安全”将是市场置业心理变化的关注重点。对于安全的理解，主要表现在区位选择、产品结构、物业类型、建筑密度和楼层选择、家装思路等方面。

 

区位选择：从震后区域市场的放量情况已经基本明确，消费者开始以项目与龙门山断裂带的直线距离阶梯状重构区位在消费者心中的心理价位，震后两周，城东区域成交量接近全城的一半，就可看做震后消费者“向东向南发展”的新趋势。

 

当然，考虑到灾区居民入城通路的截流作用，以及灾民具体消费力的限制，城北、城西可能将更多面对灾区城市化人口的置业需要，特别是沿成灌路、成绵路入城的郫县、新都，未来将成为灾民入城消费的第一站。

 

由此最终形成城区人口向东向南流动，入城人口向北向西集中的阶梯化配置格局。

 

结构方面：砖混结构建筑就此逐步退出历史舞台已是共识，接下来是一个钢筋混凝土建筑全面升级的时代，剪力墙、筒体结构建筑由于其更好的抗震抗拉特性将侵占最常规的框架结构的市场份额。借鉴日本等对抗地震更成熟地区的经验，基础部分安装有吸震阻尼的“柔性”建筑可能名正言顺成为升级换代的建筑主流，而高强度钢管混凝土建筑可能登陆市场。

 

就像台北地震催生的结果一样，全钢构建筑由于其超高的造价、超强的屈服应力和允许变形量，将成为未来高端房产市场“顶级”建筑的标志。

 

物业类型：借鉴地震高发区域的大城市洛杉矶、东京的发展模式，郊区民宅低层化、宽松化，市区高层住宅的小开间公寓化都将成为潮流。

 

由于未来几年震区土地的集中入市，无疑将在客观上起到增大土地供应总量，降低土地成交价格的作用，大量低价土地的上市，将促进郊区别墅类、低密度花园住宅区的形成与繁荣，而“怕死的”富人往郊区化迁徙的步伐，也将改善其在市中心跟平民抢房的现状，豪宅郊区化的副产品，可能就是市区平民化。

 

在市中心的高层住宅物业上，由于小开间住宅的整体刚性较好，在抗震的安全前提下更容易得到市场的认可，因此，安全优先原则下，小开间住宅将会赢得更多的发展。借鉴香港、日本等小开间公寓的经验，一旦大量卧室开间低于3.0米，甚至2.6米；客厅低于3.5米的公寓式建筑出现，满足生活空间、室内行动的“无障碍”住宅将会形成新的需求趋势。与之配套发展的可能就是配套家电、家具、软装的定制化和产业化需求，空间定制的新型伴生产业可能由此繁荣……

 

楼层选择：根据某门户网站对于震后置业趋势的投票结果来看，地震对于楼层置业趋势的影响已经产生，大量新生置业需求集中于5层以下，10层以上则少人问津。如此置业分布，无疑让原本就销售缓慢的高楼层物业陷入更加尴尬的境地。也许在未来可以预见的时间里，原来按楼层而递增的层差价格会出现倒挂。

 

需要指出的是：对于高层建筑而言，地震中的建筑形变都是均匀形变，也就是说高楼层看似晃动更大，其实每层的形变量都是一样的，高楼层的安全性相对低楼层没有区别。

 

这种短期对地震不成熟的心理状态无疑蕴藏着相当的逆向投资机遇——用最低单价获取景观价值最好的物业！

 

家装思路：作为依附于房地产之上的另一个巨大的伴生产业，家装和室内装修业的发展无疑也受到地震的深刻影响。

 

在本次地震中，由破碎的玻璃、断裂的金属装饰行材造成的附加伤害不可忽视。因此玻璃与金属构件为主的现代、超现代风格装修也许将受到冷遇，而和式风格中以布艺、绒面、木材、橡胶等材料为主构成的安全舒适型风格则可能获得市场更多的认可。

 

其次，原本在外墙装饰部分的保温层制品、饰面层的面砖都可能在地震中脱落，造成伤人隐患。因此，高级外墙涂料占领市场将取得先机；另外，原先因为挤占室内空间而被冷遇的内墙保温工艺则可能重新受到重视，因为相对柔性的内墙保温材料可能在摇动中更好地保护人身安全。

 

展望一下，08年以后的成都房地产市场，以人为本的理念将会向着更加安全与舒适的深度发展，而随着大量廉价土地的上市供应，房价还存在温和下跌的空间。

 

 

今天看到范跑跑与郭跳跳两位在《一虎一席谈》上的一段视频，我不禁又莞尔了。这是非常难得的，在整整一个月的时间里，从灾民、到整个四川，乃至13亿中国人，都无时无刻不在主动或者被动中悲哀着自己，用眼泪洗刷道德上的尘埃，用捐款、鲜血、做自愿者等方式主动与灾区的人民分担着一切的痛苦。

 

在我们24小时不间断的和谐声浪里，一切感动与付出背后，是每一个人灵魂上的深创，是弥漫在13亿人心灵伤疤下的隐痛。

 

不客气地说，在这整整一个月中，我们的视觉暴力媒介不断揭开每个人的伤疤，撒一把回忆的盐，然后再淋一道感动的蜜。由此视觉暴力所带来的结果是——每个人心里的道德负疚感、同情心、眼泪和无偿的付出。

 

幸好，我们还有范跑跑。这个在思想上刻意不羁或者刻意少根弦的人，因为勇敢地挑战了公众的道德底线，于是在短期内变得高尚起来的国人面前，毫无疑问地成为公众宣泄愤怒、仇恨、怀疑、讥讽等等不和谐不健康思想的窗口。

 

从这个角度上讲，受到每天24小时道德灌肠的国人很憋闷很委屈很痛苦，每一个人的猥琐一面都被压抑得很厉害，这时，范跑跑老师自发张开嘴，自愿地从一个普通的怯懦的灾民，荣膺为13亿国人的“公共厕所”。

 

我一直觉得范跑跑是一个喜剧人物，他的出现，正好填补了每个人在受迫高尚的过程中，满足自己猥琐的一面的需求。发泄愤怒是我们在付出太多感情后自然而然寻求心理平衡的过程，这就像大学“叫兽”偷摸看A片，与高尚无关，纯属本能。

 

范跑跑跳出来，自愿接受我们的恶搞、羞辱和踏削，满足大家宣泄阴暗面的心理，我们本应向他致敬的。所以，当郭跳跳等一帮人跳将出来，拿着道德的底裤在电视面前戏弄范跑跑时，我们不得不不爽了！

 

说实话，在中国的历史上，像郭跳跳这样的道德卫士实在不在少数。在各朝各代里，总有那么一批专舔圣天子卵蛋的道德家和学问家，每当圣天子巡狩天下，在路边拉个农村小姑娘到车里“临幸”，这帮卵蛋道德家便“圣躬厥伟”、“龙驭天下”地把个圣卵舔个干净；但要是这农村小姑娘不幸在稻谷堆里跟个有妇之夫的庄稼汉苟合了，这帮道德家们怕是不把人家浸了猪笼不会甘心的。

 

跳跳跟跑跑有一个PK的镜头大家不妨关注下：当范跑跑在提到“高尚的道德家们”应该把精力放到推动消除FB、消除豆腐渣工程，而不是在这里辱骂一个灾民的怯懦举动时，跳跳的举动是根本不予理睬！

 

这里就必须要说到：我们为什么迫切需要发泄？为什么要拿范跑跑开炮？

 

因为，感动与愤怒，是必然的伴生关系！

 

在灾难面前，我们的恻隐之心可以被轻易打动，但我们对造成这种灾难的原因的质疑和愤怒，也是自然而然的。

 

 

在新建小学、在聚源中学，在众多倒塌的中小学校上，傻瓜也可以看出来——那水泥预制板里根本没钢筋的，更何况还有更多追寻真相的家长在那些断裂掉的圈梁里面，发现了烂木头、水泥包装袋的痕迹……

 

很简单，面向杀人的豆腐渣工程和地方ZF的晦莫若深，这才是人们愤怒的根源，只可惜，在万众一心的光辉LOGO下，和谐强奸了愤怒！

 

于是，我们只能找一个有关道德无关真相的范跑跑撒气了……

 

曾经有一个反日的热血青年，在反日无门的情况下，只好给了一个小姐200块钱，然后爬到小姐身上去高喊“打倒JAP帝国主义”……

 

道德家们，学问家们，如果看不到愤怒的根源，而只在泛泛而论道德，那这样的家们，多少前面都要加上个“舔卵蛋”的定语。

 

前两天，另一个“舔卵蛋的余XX”也跳了出来，“为了不给反华媒体以口实，为了保持一种动人的氛围，所以大家要平心静气地等，不要急躁……”还说几万死难者因为有了13亿人的爱，也都成了菩萨，言下之意便是：死者已得其所，生者不宜深究……

 

一个道德家，一个学问家，一个高屋建瓴，一个普渡众生，仿佛我等愚众，得了教化之恩，自然应该俯首帖耳，如何应该再发娇呻？！

 

于是乎，被舔得很爽的教W某官某长，似乎也应该大发教化之恩，让那些沾了学生血渍的钞票从天而降，落入“舔卵蛋们”的腰包，也教化教化这些大家的肥肠与淫根……

 

在人们思想空前高尚的今天，我们一切有关于生命、FB、罪恶与金钱的愤怒，似乎都可以被“舔卵蛋学家”简单地归结为道德的觉悟，然后随便拿出一个肉标来发泄掉了。

 

不过“圣天子”们还在继续他们强奸与杀戮的暴行，但舔卵蛋的道德家们却在跟人们辩论“强J要不要戴套的道德底线”。他们拿出一个用过的套子，跟公众一起批判这个“深入受害人身体”的套子“道德很无耻”——很遗憾，范跑跑就是这样一个套子！

 

在这里我不想过问关于套子的事，只想问问戴套子的人，有关秋后的时间！

 

鉴于周正龙这个“陕西省林业厅”用过的“范跑跑”已经帮正主子遥遥无期地逍遥很久了，我们有理由相信，这次祭出范跑跑的教W们自然也会照章办理，洗清干系的。

 

那么，不愿意被和谐掉的家长们，你们愿意忘记仇恨，进来简单道德PK一下么？！

 

 

这是一个混乱的时代，特别是针对地震影响范围内的房地产市场而言，地震过去才不到一个月时间，各方面的预言家们便耐不住寂寞地跳将出来。他们拿着高倍放大镜检视着广大的受灾民众，妄图想从这些帐篷都没轮上的灾民夹袄里找到“激活”房市的金跳蚤。

 

就目前乱糟糟的声论中，从普遍的半年蛰伏论、3年肾亏论，到比较激进的5年无市场论和3个月亢奋论等不一而足。

 

这些从3个月到60个月的混乱预言里，我们分明看到少数“人民经济学家”的幸灾乐祸和许多“为金消得人憔悴”的开发商的青筋暴跳。

 

混乱，混乱代表着迷茫，上一次对中心城市产生巨大影响的地震远在76年，可那时侯还没有房地产市场呢，我们完全无法拿上次京津地区的市场反应来参照本次地震对成绵地区的影响。所以，有人想到了拿洛杉矶地震、阪神地震和台北地震对市场的影响来分析本次的512地震。

 

只是，想通过对这些成熟地区的市场照猫画虎，我们却无法回避这其中三大本质的不同：

 

 

首先，对于国内房地产政策市的威力，大家都是领教了的，如果美日等成熟市场中行政干预对房地产行业走势的影响在整个发展中还相当有限，那国内房地产的市场响应则几乎完全是跟着政策的指挥棒在跑了。

 

别的不说，在目前整个房地产市场销售收入中，土地成本、开发税费、各类行政管理收费几乎可以占据整个房地产销售收入的60-70%；开发和消费的两级市场中流入资金的60%以上都是来自国有的商业银行贷款。行政力在土地、税收、资金等上下游多个环节的全面垄断性控制让房地产市场成为不折不扣的“鸟笼”经济的代表。

 

其次，巨灾保险体系和土地政策，将对房地产市场的恢复性需求产生直接影响。

 

在日美房地产市场中，由于土地是私有的，而土地在自然灾害中其实难以灭失的，那么日美的巨灾保险体系其实赔付基本上就只限于房产本身的损失上。由于房产是折旧的，其价值随时间递减，因此其价值即便包含内部设施，在整个房地产价值中所占比例还是相对较低。这样的保额，配合完善的再保险体系，还可以承受。

 

国内则不同，房地产真正的价值其实绝大多数都在物业下面的土地上，但老百姓本身只有70年使用权，一旦物业灭失，土地则面临被无偿收回的风险。因此，保险公司如果只承保物业本身，则赔付的保额相对整个购买成本杯水车薪；如果针对整个购买价格确定保额，那本次受灾上千万民众，房屋倒塌毁损数百万间，按25万/套的市场保守估价，赔付200万套民房，支付保金就达到5000亿，你干脆让中保、平安、太保、人保这些集体破产得了。

 

 

按照谁拿走土地找谁去的原则，这个灾民灾后房产消费的启动，其实还是要落在各级ZF头上。

 

当然，咱们国家长期以来强化对“公产”的保护，忽视对“私产”的保护，实际上造成在灾后重建、重新置业、债务负担上各方的责任、权利、义务不平等。

 

由于没有个人破产制度，个人资产抵押品在不可抗力下灭失后，个人还要承担相应的债务；同样，在这些房贷债务中占据相当比重的土地受让费用，却在房产灭失后，ZF不但不用归还，还可以再次合法地将土地免费收回。

 

这其中一来一去两头得利的都是ZF及其下属机构，而ZF相应应该对等付出的义务和责任，则缺乏相应的法律监督和约束，仿佛更多还在依靠自身的“道德修养”进行灾后补偿了。

 

就拿本次受灾区县中比较“有钱”的都江堰灾后补助为例，按照每户70平米安置房，或2000元/平米，14万/户的安置标准为例。咱们都不用说ZF应该尽到的救灾安置责任，单这14万/户的标准是否能够赎回土地使用权这一点就很可疑。

 

要知道灾前都江堰城区的土地一般都在150万/亩以上的，按照这些灾民保守130平米/户，原有居住区建筑容积率1.5来推算，这些民居户均光土地成本就该值20万/户的。

 

由于法律缺乏个人在房产灭失状态下对土地相应的支配权利认定，这由ZF按照市场价格赎回土地的举措，反倒变成了占据道德制高点的慈善行为。

 

于是，灾民要么不得不从原有的中心区域迁出，接受ZF在一个非常不确定区域的安置房，要么接受14万，想迁回自己原来的地方，这些钱也许只购首付，其余的，他们不得不再一次贷款！

 

而与此同时，地方ZF拿到了国家对基础设施和灾民安置的重建资金，还有民间的资金援助，还有来自银行的低利率开发贷款，还有大量市中心无需拆迁补偿即可售出的净地。

 

 

以上，还仅仅是城市建设用地，这次地震，其实农村的房子倒得更是彻底，这样也好，不用征地也不用补偿了，直接修一个高密度的农村人口聚居点就可以腾出大量的集体建设用地——我们修工厂我们搞产业，我们批土地我们收租金，白白的便宜，白占谁不占，花差花差收入真不少……

 

瞎话了以上这些，我真正想说的，其实是无论是3月恢复论还是5年萧条论，都不是灾后房地产重建的本质。

 

未来的3-5年，包括成都在内的所谓灾区，其实就是个国家、银行、民间三方出钱，纳税人和灾民负债还债，地方ZF和各参与企业发财的过程。

 

地震，可以看作对灾区广大民众财富的一次性消耗，这种消耗其实也是一种对房产、家具等耐用商品的强制再消费，这种强制消费，对GDP大大有利，对民众则是苦难深重。因此，无论这些购买力何时暴发，都不是个值得我们高兴的事情。

 

既然说到这里了，那我们不妨再分析下震后的中心城市——成都的房地产走势好了。

 

 

有了这三个依据，咱们不妨再看看全国其他市场的情况：国内其他1、2线城市房地产消费将持续大幅减少；随着货币政策和整个市场流动性的进一步紧缩，绝大多数外地开发商会陷入资金链枷锁难以自拔；房地产市场进入以消费为主导的转型期。

 

有了这三个外部环境，咱们就可以知道大略知道成都面临的市场环境了：

 

 

财政部拨付了700亿，民间确定捐赠和投资约400-600亿，商业银行重建政策性新增贷款余额预估500亿好了，合计超过1600亿；从次年至第五年，即便缺乏民间捐赠、投资，ZF拨付和新增开发贷款的总量也将超过1000亿。

 

在整体紧缩的国内开发市场，这每年1000-2000亿的重建投资意味着什么？大家想想吧，如果再考虑成都周边受灾区域的矿产、水能、旅游资源的重新启动，只要有政策，外资投资额度也相当值得期待。

 

热钱横流的成都是什么感觉，想想07年的深圳吧。

 

 

由于地震摧毁的对象多为基础设施和个人财富，对四川实际GDP影响相当有限。如果预期08年四川GDP仍能保持万亿规模，则新增1600亿投资规模，按照50%的投资收益率计算，产生的GDP新增量仍然将达到2400亿，这相当于将原有的名义GDP提高的24%！

 

同样，在其后的整个重建过程中，由财政投资和信贷支持拉动的名义GDP增量都在15-20%以上。

 

要知道，中国的地方ZF，虽然很不擅长于提高公民收入，增加消费来带动经济；但弄投资、上项目，逢一添十搞重建的能力还是一等一的。

 

地震，等于给了他们一次大规模重复建设的机会，正中下怀！

 

 

由于地震造成的新增食品、生活用品的消费；产能下降导致工业品出厂价格指数EPI的攀升；基础设施损坏带来服务价格提升，以及相对宽松的货币环境造成的供应过剩等原因。

 

成都的消费物价指数或许将达到恐怖的10%以上，生活成本迅速向国内一线城市看齐。

 

摊算到GDP的折减系数，将会大大降低实际的GDP增量。

 

 

 

成都的社会结构可能迅速向着M型社会转化，中产力量的缺失将深深损坏大众商品房地产消费的根基。另一方面豪华别墅与安置房、廉租房一样，则可能突然间变得人满为患。

 

成都也许能够借助本次地震的契机在GDP增长上迅速向北京、上海、广州等一线城市看齐，但是我们付出的代价可能是：一个贫富差距空前的城市，一个不再宜居的城市，一个丧失休闲魅力的成都。

 

钱可载舟，亦可覆舟，对待即将涌入的大笔钞票，ZF的态度将决定这个城市的未来……