闹腾了N久，上海看来终于要成为第一个夹王八脑壳的人了。

人们说，物业税可能成为压垮房价的最后一根稻草。也许吧，要知道中国特色的房价泡沫，物业税免征在其中占了多少比重，可以看看小子在两年前的旧文《中国的房价有泡沫吗？》。

里面提到，如果把土地出让金中关于70年土地中使用权理解为物业税提前一次性预征，那这70年物业税按5%贴现率贴现到第一年，累计将占到新房房价比重的40-70%。

也就是说，如果按西方常规1.5-3%实行按年缴纳物业税，那房价可能会在现有基础上下跌近一半。

按理说，这么华丽丽的皮靴落下来，效果总应该很惊艳，然而我却左看右看觉得别扭。明明是财产税，却要躲躲藏藏说是经营税，明明该叫物业税，却要编个新名字叫房产保有税。

成都话说过：“赚钱不赚钱，摊摊要扯圆”。意思是，管你挖空心思想筐我多少钱，编个谎也得先自圆其说吧。

其实，想在中国开征物业税，土地国有化一直是个绕不过去的难题，没有二次土改解决土地产权（至少是部分产权）问题之前，想征物业税，在法律上都说不过去。

原因我在去年的BLOG《国际惯例，中国特色——有关物业税》里面都阐释得有。

不得不承认，上海小阿拉还是蛮精明的，他们知道在土地国有化的前提下，土地的资产受益人是国家，而不是仅享有70年使用权的我等承租人。

这样的话，收取物业税应该是国税部门去找国土部门收，而不是来找我们。

如果国家承认住宅用地自动续期，是间接承认了土地使用人享有住宅所占土地的永租权，及永租期内土地的部分产权（包含收益权和处置权）的话。那70年使用权的说法便毫无意义，只能理解为70年土地使用税的提前一次性收取。因此再行收缴就是重复征收。

但他们也确实是聪明人啊，人家规避了关于土地部分财产保有税的征收，而单纯就土地上的建筑部分收取房产保有税，看起来这回确实能立住脚了。

可惜，小阿拉还是忘了几个关键问题——

1、 既然把多套房的房产税理解为经营物业，那自然应该针对经营部分征税。这样，房产税的税基应该是房子的经营收入——即租金收入。经营税又怎能根据房子的市场评估价征收？

上海税务局：“老P，听说你刚买了两台彩电，你一个人怎能用得了两台彩电，我们认为你有潜在的经营行为，因此打算按占有彩电的评估价每年征你娃的经营税”。

上海城管：“孙中界，你不认识人你让人搭车？你存在营运企图，因此你就是非法营运，罚款一万”。

果然是一妈下的两个崽，思想上有高度的一致性……

2、  即便你就是按住房评估价征税了，但住房评估价里面既包括建筑物的估价，也包括土地的估价。前面说了土地的问题法律上自己没扯清，不该征税，那就应当把土地的估值部分刨出，单计建筑物部分的估价。

3、  傻瓜都知道，建筑本身除了文物古迹，没有升值的说法，估值就是建造成本+销售收益，满打满算也不超过3000元/平米。你拿3000元这块收税得了，剩下的部分，还是请去国土局收的好。

4、  既然房子升值不是建筑部分升值，那受益的自然是土地这一块了，小民的炒房盈利也仅仅限于售出以后赚的差额，您按资本利得税也好、收入所得税也好，都是在销售差额基础上收取营业税，人家没卖呢，也就是还没有实际盈利，你去收税，不靠谱！

上海税务局：“老P，听说你股票账面有浮盈了？按照财产税的说法，你现在股票值多少钱都得纳税……”

老P：慢着，我还没卖呢￥#@~@

5、  退一万步讲，就算按欧美的法子，没有土地产权光持有也房子得征税，就算按房子的评估价征税，那实际纳税额除了税基x税率，还要减去抵扣项吧？

你把房子当机器，哪些支出应该可以用来抵税？交过企业税的都知道，机器的日常维护费用和机器的折旧费用都应该可以用来抵税。

按您的房子50年设计使用年限，最后算下来——

实际应缴房产税=（房子评估价X0.8%）-房子的折旧（2%评估价）-房子维修基金-房子的物业费

这样看来，征房产税对炒楼者倒是件大好事，因为按税法，您实际应纳税额<-1.2%评估价。这意味着，税务局每年至少应该倒给您1.2%房价的退税。

如果您的房子值100万，那您可以每年理直气壮地去税务那里拿1万2花差花差。怎么样？同去同去，到税务门口收账去？