中国的房价有泡沫吗？

今天，某保险机构的研究部门在网上抛出了一篇研究报告，内中言到：中国整体房地产市场为全世界泡沫化程度最高的市场，有可能发生整体房价50%以上的跌幅。 

这个报告的结论如此触目惊心，让我这个“习惯性空方”也不由得不吃一惊，再看论据，不禁哑然，长叹起中国房地产砖家们的素质，不仅多方“洒洒水”，空方也是“嘛嘛得”。 

不出所料，这个“腰斩全国房价”的立论依据还是老套筒的“房价收入比”畸高论，其中提到——按照联合国的统计情况，房价收入比一般都在3-6之间，惟独中国一枝独秀，北京市区房价收入比高达27.8倍，全国主要城市房价收入比普遍在10以上，由此得出，中国全国房价存在50%以上的下跌空间。 

对于北京市区的房价收入比，咱不好乱说，不过全国的基尼系数有资料高达0.53，北京的基尼系数，看看街头的自行车与兰博基跑车的对比也该清楚吧，能买得起北京城区住房的，都是些怎样的收入水平。 

另外，从全国平均房价收入比比世界水平高出一倍而言，其实和咱们土地属性、法律政策的“中国特色”大有关系，这一点后面再讲。但是从另外一个房价测算依据，即把房子看作资产，按其投资收益率的测算（售租比而言），国际合理空间为200-250倍，中国大城市平均水平目前约为250-300倍，这个泡沫程度似乎又可以接受，那是什么原因造成了投资价值工具与使用价值工具背离的呢？ 

还记得咱们的住宅用地出让的是70年使用权（而国外是购买终身产权）这个饱受非议的政策吧？在《新物权法》颁布实施以后，其中规定的“关于住宅用地70年使用期满自动续期”的条文么，这相当于法律从事实上承认了私人对住宅（及所占土地）产权拥有的合法性，那么，再用法律规定70年使用权就是站不住脚的了。 

因此，这70年的设定从法理上讲，便只能理解为：国家对私人名下资产未来70年以内持有成本的预征，即对未来70年财产税（房地产税）的一次性预征。 

因此，中国的房价反映的，不仅仅是房地产的资产价格，还有未来70年的持有成本（房地产税）的预征。弄清了这一点，我们就很好理解，为什么欧美的住房成本是计入GDP的消费，而中国是计入投资的，因为欧美的房地产税全部都是根据当年房价，按年征收，而你是为未来70年使用成本一次性采取的投资。 

如此来看，要真的理解中国房价中的泡沫成份，必须要把房价中核心的资产价格剥离出来计算才能看清楚。 

因此，我们就按照美国的房地产税率，即当年房产估值的3%，以每年房地产的合理升值计算各年房地产税的变更，再分别把未来各年的房地产税支出按合理贴现率贴现到今天，将这些预缴的“房地产税”剥离出来就可以得出房价中隐含的资产价格。 

比如，我们预设北京（上海）一个普通家庭夫妇的年收入合计为10万元，按照3-6倍（这里假设为5倍）的合理房价收入比，他们的国际标准可接受净房价（资产价）应该为50万/套。 

如果我们按照其净房价来测算合理的升值速度，按照欧美上百年房地产价格的统计结果，有这么一个结论：房价（资产价）的上涨取决于市场货币的贬值速度以及财富的积累速度。由此可以推导出3个推论： 

1、当我们对财富的消费大于我们所创造的总财富时（固定资产的投资比例小于社会整体资产的折旧率时），房价长期上涨的幅度≤CPI；2、当我们消费的财富与创造的财富基本持平时（固定资产的投资比例等于社会整体资产的折旧率时），房价长期上涨幅度=CPI；3、当我们创造的财富大于我们所消费的（固定资产的投资比例大于社会整体资产的折旧率），CPI≤房价长期上涨幅度≤GDP。 

这里面中国属于第三种情况，欧洲是第二种，美国是第三种（由于其长期的赤字经济导致财富的积累为负），因此中国与美国不同，美国长期的房价应该是下跌的而不是上涨，中国正相反。 

了解了这个原理，就可以假设中国社会长期平均CPI为3%，在从现在开始的头20年中由于投资比例大，农村劳动力转移压力大，人口红利等因素，房价平均增长速度应在3~8%之间（预设为6%），其后的30年，由于国家经济增长转型及城市化进程的放缓，房价增幅与CPI接近，在3~4%之间（预设为4%），再以后的20年，可能由于净劳动力减少等因素房价开始低于CPI（预设为2%），由此我们就可以得出70年中房产的升值曲线。 

按照美国每年3%的房地产税率，并将个人资金的长期无风险利率理解为未来房地产税支出的贴现率（预设为5%）。 

这样，一套资产价格为50万的住房，按照以上资产升值曲线，计算出每年的房地产税，并贴现到今天，我们为这套房子实际的支出将达到——50万（净房价）+102.5万（贴现后一次性缴税）=162.5万。 

因此，在一次性强征了70年财产税后，这对可怜的夫妇从合理的5倍的房价收入比，一下越升到16倍！由此看来，社会平均10倍以上的房价收入比，真正用于购买房产（资产）本身的不过1/3！ 

“中国的平均房价是没有什么泡沫的！！！”说完这句话，我脸上绽开了几个臭鸡蛋…… 

为了获得国家固定资产投资的“第一桶金”，我们被迫预缴了70年的税，这就像你为了获得一部赠送手机，被迫提前缴纳给中国电信5年的话费一样，你有权选择么？ 

因此，希望中国的房价如何才能与国际标准接轨，就需要我们尊重市场习惯按年征税，并请一并退还已购房客户的预缴税金…… 

建立一个与国际接轨的市场环境与秩序，而不是整天嚷嚷要腰斩谁谁，暗地里打着进场操底的鬼主意。 

人保的那个谁，现在已不是大摩坐多唱空的时代，请不要再挑战民众的智慧……

附录：部分预缴税计算表