从王石唱“拐了”谈开发商的危机意识
最近，随着国土局、银监会、央行等部门一系列强力调控措施的再度出击，以及广州、深圳、北京先后出现的房价事实性下降。曾经在中国创造房地产神话的地方，房价，终于像承受不住最后一粒沙的沙丘，崩塌下来。
在这个时候，曾经铁板一块做为抬价吹鼓手的开发商阵营出现的不和谐音尤其值得注意。
先是话语领袖任大嘴11日在《财经》年会上承认“部分地区房价出现暂时性、结构性下跌”。（恩，这里先闲扯一下这结构性，自从中国经济学家发明了“结构性过热法”以后，咱们的菜篮子、油罐子、钱袋子就没消停过，而他们到好，一句“结构性”就把老百姓正经历的水深火热抹杀于无形。如果要依照“结构性理论”，从这个社会解构掉一小撮人的话，这几个经济学家实在应该被人道解构掉……）任大嘴到好，讨了个结构性的巧，意图把房价下跌的客观性用一句“经济学家”式的结构性消化掉……
然而房地产行业的王老大在随后13日举行的一个新闻发布会上却直言“承认楼市拐点确实已经出现了”……
估计任大嘴下来要跟王老大急眼了——理不能说直，楼不能唱“拐”（一拐不就倒掉了），这个大伙是心里有数的。这老王不卖瓜，在一边专下耗子药，你说安的是什么心？！
安的是祸心，是吞并其他中小开发商的祸心！
我敢打赌，要在今年7月以前，遇到像今天这样的房价下跌，给他王石十个胆子，他也不敢唱拐楼市的。为什么？那时的万科资产负债率达到72%，而且短期债务占到大多数，一旦楼市跌个二三成，他万科就得玩完。那还不得可劲的忽悠，大唱高调的？
现在好了，中报一出来，万科通过连续增发和发行公司债，从证券市场融资超过150个亿。人家房地产那么多上市公司，今天实现再融资总数也不过380亿，万科一家就占了40%。
在资本市场吃干抹尽的垄断行为，不但使公司资产负债率下降到65%，短期债务比例也有所降低。
与此同时，万科还在各地开发楼盘中不惜降价、加紧倾销、筹集子弹……
在万科厉兵秣马、弹药充足的时候，王老大冠冕堂皇的拐点论出台了。表面上，这是万科有底气，手里有粮心中不慌，敢于唱这拐点论。要往深处说，这动机就很可疑了——
不是有报道，说全国10年以来土地供应和开发量差额接近10亿平米么。这10亿平米土地有不少都是各城市中心地段的黄金地块。
这些依靠捂地起家，借助短期融资、土地溢价获益的开发商，一旦面临未来房价下跌、货币政策紧缩，导致资金链断裂，那些上好的土地怎么办？
当然是进入资产清算环节，拍卖掉了……于是，房地产乱世，有粮者为王。
万科，拿着大把的票子，玩老虎不出洞的游戏，一会是搞什么“万汇楼”的廉租房SHOW；一会是产业化住房样板工程；一会是什么大炒特炒VIS识别体系更新……搞这么多虚头巴脑的东西，准备干什么？还不是等着别的中小开发商早些倒掉了，自己好去摘果子……
于是，从2007年末开始的这一场顺天应人的房价下跌，却不知不觉中已经埋下了未来残酷并购的种子。
从成都近期的土地拍卖市场来看，出现了相当数量的流拍、底价成交的土地，前两个月还叱咤风云的港资企业，最近老实得像小媳妇，不招灾不惹祸……
然而土地市场的沉闷，并不代表资本市场的游资就偃旗息鼓了，外汇储备、贸易顺差仍然在飞速增长。
自曼德尔森和保尔森这二“森”来过以后，人民币汇率的货币篮子可能会加大欧元的权重，这意味人民币未来可能对美元升值步伐的进一步加速；外资公司发行A股，则可能使外资公司绕过银行准备金率这道闸口，直接从老百姓口袋里掏钱来炒做人民币资产价格。
这两个政策一出来，可以想象外来游资的舒服境地了——只要把美圆资产换成RMB，存在银行里就可以稳稳赚钱；外资公司发行A股，还可以进一步获得RMB直接融资的渠道。
外资公司在这当口，很可能也会乐见房地产出现下跌的颓势，说不定还会趁机沽空，落井下石。因为外资和“王石们” 打得很可能是一个主意：让国内各家房地产商军阀混战，我来就里捡这现成的便宜……
冯仑说未来3-5年房地产企业可能只得存活5%，看来不是危言耸听的：一旦房价在住保政策、土地政策、货币政策、外资、国内龙头企业的共同努力下，下跌30—50%，许多高负债扩张型企业付出的可能将是血的代价！
这样说来，08年这个房地产的冬天可能会很冷，四野里还有一众潜伏的野狼和秃鹫，准备瓜分冻死者的尸体……
虽然许多老百姓也许正以幸灾乐祸的心态“观赏”作恶多端的开发商“自取灭亡”，但是古语说得好：前门驱虎，后门迎狼；螳螂捕蝉，鸡婆在后；鹬蚌相争，渔翁得利……
为了避免中国的房地产企业以后被港外资公司廉价收购，或者被少数几家龙头企业瓜分，造成新一轮的垄断压榨，我们有必要协助一些做老实生意的中小开发商活下去，为老百姓未来购房提供更多样的选择……
所以，如果我们还承认房地产发展是具有周期性的上升趋势，并且本轮紧缩周期已经恰如其分地到来时，加强开发商自身的危机意识；强化抗风险能力；以及练稳的行业内功就是能否挨过这个冬天的关键！
在这里，小子不自量力，为一些中小开发企业支支招，可行与否，自行斟酌：
1、 敢当缩头乌龟
如果预测到房价下跌的周期性即将到来时，硬扛者是不可能扛过客观经济规律的。这时候要学会审视度世，首先收缩战线，让所谓的带头大哥在前面顶着。
说20年后又是一条好汉的，通常都死在最前面，懂得“好死不如赖活”道理的人才能笑到最后！
其实，看看广州市场，是谁最先降价的：是万科和中海，这个事实也说明，鼓励别人顽抗到底，其实跑得最快的就是这些带头老大们。
2、 不生蛋的鸡，趁早还回去
当整个市场习惯于借助融资、建设占款、预售款占款等借鸡生蛋的法门来赚钱时，如果融资成本越来越高，而投资收益却处于下行通道当中。最好的办法就是把鸡还给人家。
事实上，无论公司大小，降低资产负债率可以说是对抗房价下跌的不二法门了。
3、 学会跟衙门讨价还价
当房地产市场的冷清影响到土地市场人气时，你应该相信，其实地方政/府比你更沉不住气。各地方政/府的津贴、补助、海外考察、免费花差的费用，地方领导的二奶花费，一大堆私人小金库的窟窿，都等着土地市场拿钱来补的。
因此，大可借这机会敲敲猪缸，比如说多要些开发返款，要一些相邻土地的扩张期权或者收缩期权，要免税条件，甚至……
反正，缺钱的时候，有钱的就是爷！
4、 搞点副业
事实证明，在一般房价不景气的年代，经营性收益却往往出奇的好，这是因为在缺乏固定资产投资拉动或汇率政策导致入超减少的情况下，国家要确保经济总量的发展，就一定会加大经济中的公共消费和政/府采购的投入比例。
所以，烂尾楼闲着也是闲着，弄成廉租房或者干脆弄成医院、就业培训中心什么的，国家的补助是不会少的。
5、 知识产权为王
作为一个专业的房地产开发企业，自身的定位应该是融通上下游企业的资源整合者。资源的整合者，既不同于建筑商这类生产型企业；也和投资公司纯粹资本经营型企业大有差别。
而专业的房地产开发商的存在基础就在于：建立自身的独立知识产权体系或标准化体系！
万科的标准化、产业化也好；龙湖的细节取胜、差异化发展也好；华侨城的区域综合体产品体系也好；中房的全产业链发展也好，其实目标都一样：取得自己的知识产权。
无论是产品中的独立性、风格中的标志性、营销手段的标准化、成本整合的最优化，其最终目的是一样的：
当未来更多外资进入房地产市场时，合资开发的强制要求将使他们必须寻找资本的对接者，这时候，能够具有更专业、更完善的标准化体系，能够对产品的开发模式拿出理性的分析数据，自然可以获得资本的青睐……
所以，在紧缩的时代，中小开发商的根，应建在专业化和知识产权的获取上，钱和地，反而不是个问题。
