杉板桥，月半弯

——评保利拿下川药厂的那块地

出手了，终于出手了，保利终于又出手了！

废话，为什么要说又？人家保利一直就没在土地市场上消停过。

但这次不一样，这次是保利9.30刚刚在自家198项目的自留地里拿地以后，短短半个月的又一次出手。

而且这次还是在成都2010年地王争夺战的现场拿的地，继内蒙古伊泰集团异军突起拿下当日成都地王以后，保利紧跟着以7300元/平米的楼面地价，拿下颇受业界关注的川药厂地块。

如果说伊泰之举动还可看作实力企业的叫板开场，那保利的拿地则被业内看成是到屠宰场上去收割鲜肉的了。

以业内的理解，这块临河半岛型地块，处于沙河之滨三面环抱，确实受人瞩目。在当今成都主城区土地市场成片地块屈指可数的前提下，具有这样的景观环境，更显弥足珍贵。

要说城东作为国营企业腾笼换鸟的集中区，是未来成都三环内唯一还有大量成片建设用地供应的板块，必将成为龙头房企角力成都的主赛场。保利此时拿地，可谓一举手便占得先机。

从地块形态来看，本地块123亩净地，三面临河，展开面巨大，容积率不过3.0，建筑限高又达到158米，控规条件不可谓不优惠。

本地块的最大优势，自然是东西北三面滨水的格局，如果规划得当，自然可以攫得最大收益，但若不注意地块本身的问题，在7300的楼面地价压力下，则有人财两空的可能。

所谓好看的葡萄未必最好吃，本地块的形态颇费规划人的周折。

首先，临河项目收益最大化的方法，自然是把尽可能多的产品滨水布置，以获取最大的物业溢价；然而以沙河现有的规划设计条件：临河建筑高度统一按1:4的退界（退离河堤40米可建高10米），因此项目滨水面只能建设别墅、洋房类低层（多层）物业，高层住宅纷纷远离河岸布置，滨水景观带来的溢价优势自然大打折扣。要知道翡翠城当年就是吃了这个亏，整体规划弄得不伦不类。

其次，正因为是北向临河，且临河面只能规划低层（多层）物业，南侧布置高层物业，北低南高，光照条件如何保障？？？？？

如果要在南侧的高层与北侧的低层（多层）物业间留出足够的光照间距，那开发强度能否保障还是个问题，更何况高层远离河岸，彻底与河景绝缘，三面临河之景观优势谈何说起？

第三，沙河河滨绿化毕竟属于公共绿化，无法封闭做成社区内园林，如城东一众游民在滨河景观中肆意酗酒、嬉戏、打闹，甚至蜗居，滨河的高端物业如何实现其价值？

再有，本地块所在的杉板桥路目前还处在断头状态，虽然临近万科、龙湖、华润、首创、九龙仓（川棉厂）的一系列高端项目，但区域位置掉腰，地块道路何时打通，道路沿线的其他地块能否及时放出，也是对本地块升值预期的考验。

本地块之未来，真可谓成也沙河，败也沙河。产品规划成功，则项目必如沐水新月升起于东方，光耀三千里、金域蓝湾、24城等一干名盘；如规划失当，则有可能是水里捞月，欢喜成空。

这对于财大气粗，但产品研发能力欠缺的保利而言，无疑不是一个考验！

地块优势：

1、  品牌开发商扎堆，大盘云集：万科金域蓝湾、龙湖三千里、华润24城、首创爱这城等项目的成功推出，大大提升了本项目的价格平台和心理预期。

2、  区域日趋成熟，生活氛围优良：SM广场、沃尔玛、伊藤、龙湖春风里的商业配套，大大提升了本区域的生活舒适度与方便性，老建设路作为成都最早的步行街之一，经过重新包装，奠定了区域商业中心所在。

3、  景观优良，河居纯品：项目三面环水，堤岸植被繁茂，与工业公园正对面，包括“工人阶级等于零”等老城市标志，均落户在此，工业时代的人文记忆，让人印象深刻。

4、  交通状况缓解，出行方便：城东二环最新规划出台，将实现东—北半幅全程高架规划，项目未来的交通环境将明显改善。

劣势及风险：

1、  本地块属于北侧临河的半岛形态，且需符合沙河临河建筑退界的规划，需要同时考虑临河景观溢价最大化、建筑南高北低的光照影响等，产品选型及规划布局难度大。

2、  沙河临河侧为公共绿带，管理难度大，如何协调公共绿化与社区环境，以利用好本项目之临河优势也是难点之一。

3、  项目所在杉板桥路为一断头路，使项目所在区域处于相对尴尬的境地，至热电厂的道路与崔家店的道路何时打通，崔家店方向的未来的城市规划，都将影响本地块的价值发挥。

4、  本案与九龙仓川棉厂地块属于同板块竞争关系，而九龙仓地块扼守杉板桥路入口，具有截流优势，且楼面地价更具优势，将使本案处于竞争不利位置。

产品打造预判

7300元/平米的楼面地价，以目前万科、龙湖等成熟项目参照，并不成立。项目还需克服项目口岸深、大盘节流、成本劣势、未来成片用地供应增加等诸多不利和不确定因素。

如何真正发挥滨河优势，优化产品选型及整体规划，打造出超越城东常规大盘的滨水标志物业，才是项目突围的关键。

保利，这次必须在产品上展现实力了，拭目以待，呵呵！

注：好久没写地评，这次应某刊之邀随笔写写，则个见笑了……