房价的全国性高涨，让上海楼市也告别了长达10个月的下跌阴霾，重归上升通道。激情重燃的上海房价，在过去的近四个月里上涨了1.77%,比去年同期更是上涨了2.55%。

    天天房展网研究中心的数据显示,今年以来(1.1-4.23)上海楼市共推出418.93万平方米新房源，成交760.53万平方米，供需缺口达341.6万平方米。新房供应的严重不足，使得市场上积压的大量房源获得消化。至4月23日，网上可售房源由年初的2461.24万平方米下降到2196.64万平方米,其中商品住宅的可售量下降到1000万平方米的警戒线,可售住宅套数由年前的10万套,下降到6.8万套。

按照网上总成交金额除去总成交面积,获得的均价为8767元/平方米,这个价位比上海房地局公布的去年7038元/平方米的上海房价,要高出1729元/平方米。对此,天天房展网分析师指出,上海房地局采用的是指标统计法,按地区选择指标楼盘和比重进行统计,这样一来广博的郊区就把全市的平均房价拉低。但以上的价格还都是比较低的,上海市民真正感受到的房价,应该是商品住宅的价格,这个价格远高前两者。

天天房展网的数据显示,今年以来,上海商品住宅(除去各类商业用、动迁房、配套商品房)成交500万平方米，平均成交价9491元/平方米。事实上,中环内已经找不到8000元/平方米以下的楼盘。今年以来中环内没有8000元/平方米以下的楼盘有成交已录,内环内10000元/平方米以下的楼盘没有成交记录。对以承受能力在5000-8000元的工薪阶层来说,已经买不起中环内的房子。就是中外环的成交均价也高达8992元/平方米，非一般工薪阶层所能承受，这就是老百姓抱怨房价太高的原因所在。

按照以上方法,天天房展网统计的上海商品住宅成交均价(下文称“房价”),今年以来每平方米上涨了165元,涨幅为1.77%。比去年同期的9255元更是上涨236元,涨幅达2.55%,高出银行交税后的利息所得。

 

静安、黄浦、卢湾三个中心区的房价变动最夺人眼球。汤臣一品、翠湖天地御苑、世茂山庄等一批上海乃至全国最贵的顶级豪宅，在05年底的最后两个月内相继推出。这些单价5-10万的顶级豪宅的上市把上海楼市推向了高潮，使得上海房价在06年初达到历史颠峰，中心区在售楼盘的报价几乎都超过25000元,淡水湾花园、上海滩花园等伪顶级楼盘的价格曾一度逼近30000元。随后，遭“国六条”的高流转税打压，这种楼盘的房价下跌近万元。致使中心区房价，从年初的24785元跌到年底的22503元，整个中心区房价缩水近一成。

2007年以来,新房供应严重不足,中心区的新房更是稀缺。中心三区近4个月来无一新楼盘上市，推新房源的楼盘也只有远中风华园一个，这让中心区的豪宅重新热销，御翠园、翠湖天地御苑、远中风华园等顶级豪宅都有不错的成交业绩。抢手起来的中心区楼市，连一些前期滞销的楼盘也能卖出好价钱。使得中心城区的房价涨幅均高于全市水平，涨幅达2.83%。

由于整个中心城区住宅成交量的下降,使得内环内住宅的成交主要集中到北部环线周边，杨浦、虹口、闸北、普陀和浦东等区的内环区域，住宅成交占了绝大多数，让内环内住宅的平均价格看不出上涨。事实上，这此区域原先刚过万的房价，如今卖到13000-20000元了。从而把内中环的房价拔高3.61%,中外环房价更是大涨4.29%。

中外环是今年房价涨幅度最大的区域,由去年底的8622元上涨到今年以来的8992元/平方米,4个月涨了370元。目前,中环几个热销的楼盘，房价都在万元左右,闵行的万源城成交价10878元、普陀的金沙雅苑9576元。动辄上百万元的中外环商品房，让很多中产阶层都望房兴叹，更别说工薪阶层能在外环以内买房了。

 

    在上海房价重回上涨的大势下,外郊环的成交价却出现了1.46%的下跌。外郊环的房价下跌主要是受顾村、九亭等新兴板块房价下跌和成交比重上升的双重影响所至。

从近几年上海房价的变动来看，中心城区的房价到05年时已经走到了顶峰,随着供应量的下降，中心城区也由前期高速上涨，转为平稳慢涨。中环线在06年投入使用，带来了内中环区域的交投两旺，06年也是内中环房价涨幅最大的时期；到了今年，内中环的供应量也已经非常稀少，涨幅也有所回落。

进入07年，中外环开始成为了楼市的重心。目前有影响力的热销楼盘都在这一地区，中外环也成为了今年楼市的热点，4.29%的房价涨幅比全市水平高出两倍以上。而外郊环还有大量的土地可供开发，区域内的各种配套也不成熟，此时一些房价在前期被拔高的板块，出现回落很正常。

但是从成交量来看，外郊环从两年前的少人问津，到现在热销板块最集中的地区，已经出现了很大改善。房价虽然比前期有所回落，但比去年同期却上涨了7.46%。

 

几乎还没有市民愿意前往的郊环以外区域,今年以来的房价却大幅上涨3.78%，确实令人不解。郊环外房产的开发由前些年的全面开花的过度行为,逐步向几个郊区行政商业中心集中,是导致郊环外房价上涨的主要原因。

其中，青浦新城的旅游休闲产业开发得非常成功，也带动了青浦旅游休闲地产的大力开发；奉贤的南桥新城发展大型商贸产业，把周边工业区聚集的优势发挥到极至，使南桥成为了蓝领置业的天堂；而金山新城更是在海湾旅游产业的带动和化工业产业的经济支撑下，房产开发迅猛。

由此一来，郊环外的房产交易就逐渐向这几个经济高速发展的行政商业中心聚集，特别是这些区域的经济型别墅更是热销，从而使郊区的房价从去年初的4728元上涨到今年以来的5469元，涨幅达15.67%。

事实上,5469元的价位，已经比南桥新城和金山新城的住宅价格还要高，这主要是因为这些区域价格在8000元左右的经济型别墅非常热销。

在兴塔、吕港等更为郊环外更为偏远的乡镇上，新房的售价还只有2000多元。这些偏远乡镇的楼盘，开盘两、三年都没能卖出一半，房价也从开盘初的3000多元，卖到如今的2000多元，已经跌去近三分之一。主要原因是当地有购买能力的人都跑到商业相对发达的行政中心去购房，在当地购买力被淘空，又没有外来购买力的支探下，这些乡镇的房价廉如土。

房价重新回归上升通道，今年以来内环内的房价已经高达17402元，加上房源的紧缺，这让很多中产阶层很难在市中心安个如意的家。与此同时，近郊的别墅成为了中产阶层关注的新对象。天天房展网的数据显示，近一个月来，别墅的成交量屡创新高，4月的第二周，别墅创下了5万平方米的周成交量，第三周更是高达6.2万平方米，至23日别墅已成交17.49万平方米,平均周成交量超过5万平方米,这比今年以来3.89万平方米的周平均成交量高出近二成。与此同时，以中高档为主的别墅市场，开始向经济型别墅转移。据天天房展网的数据显示，均价1.5万以上的别墅占别墅成交量的比重，由今年初的27.3%下降到4月的20.2%。

经济型别墅之所以在近期开始热销，主要原因是中环内住宅房价的高升和供应量的下降，导致很多中高级白领和一些企业中层管理人员无法在市区购买到满意的公寓房，而不得不把购房注意力放到近郊的经济型别墅上。

笔者的一位朋友这样说，年初一直在市区找个均价在2万元左右的三房二厅，可惜一直没能找到合适的房源。后来看了松江九亭的一个别墅， 200多平方米的房子还送30平方米花园，小区环境很好总价也不到200万，当时看得心动就买下了。虽然，上下班的通勤时间多了一个多小时，但是居住感觉可是两样的，朋友想着更加宽畅的房子，到了周未还可以在小花园里养养花，就高兴地说，省下的三分之一预算也可以把房子装修的不错了。对于增值方面，朋友认为国家已明令禁止别墅开发，未来别墅房源将可能变得比市区公寓更为稀缺。

市区房价的高涨和优质房源的逐步稀缺，已经使得一些追求更好空间，更宽畅居住环境的购房者把目前投向近郊别墅的趋势开始显现。事实上，早在此之前，高端人群已经把居家搬到了华漕、佘山、龙东大道等一些高档别墅区。

居住郊区化的趋势，已从高端人群向中产阶层扩散，未来将全面扩散到所有居民。今年以来，中环以内已经买不到8000元以下的房源，中外环的房价也高达8992元，工薪阶层再也不可能买得起市区新房。与此同时，成交量最大的10个板块中，外环外就占了6个；另外4个是7000-10000元中产消费为主的中外环板块。

这一迹象表明，市民购房的重心，已经由原先的市区转向外环线周围的近郊。同时，随着上海地铁线路和通车里程的增加，近郊的各种生活配套也会随之完善，加上优质的环境，外环线周围的近郊将成为上海最主要的居住地。