——能”忽悠”你，就能教你反忽悠

请大家打开毛主席语录，翻到《反对本本主义》，跟我读：“伟大领袖毛主席教导我们：没有调查，就没有发言权”，了解了这一核心精神，就能更好的运用以下的方法论！！！

第一策、规划跟着政府走，不管开发商说有没有！！！

好了，做为房地产的资深从业人士，我一直很认同李嘉诚先生的一句话，房地产其实最最重要的就是“地段、地段、还是地段”那地段是什么呢，实际上地段就是所处区位的现在与未来发展价值所在，所以涉及到地段，一定会谈到政府对于区域的大规划，专业术语叫：“控规”，比如一个区域哪里有医院、哪里有学校，哪里有公交站点，哪里有菜场等等等等，所以这些工作你需要自己仔细去做，而且至少和开发商了解的差不离，这样，你买房就成功了一大半！！！

第二策、开盘未必最低价，特价期后是好房

很多开发商在做开盘方案的时候，一般都会将开盘特价作为宣传的重头戏，著名的有一句广告语：“开盘必特价，特价必升值”！！！但是实际上，开盘时期往往是因为推出比较多种类的产品，从最好的房源到最差的房源都有，往往起价都是报位置、朝向、户型最差的产品的折后价，因此会给人开盘买房最划算的错觉，包括一些促销期刚开始的时候也是此理，其实往往在开盘后的强销期，开发商为了持续开盘时的销售火爆态势，此时往往会加推一部分产品，其中不乏优质户型，但是可能会适当提高表价一两个点，但是这一两个点其实也是弹性的，如果购房者足够有策略，其实是能够用开盘的价格买到比开盘所推更好的房子，这就是学问！！！

第三策、销售、专案到老总，誓把最低折扣磨到手

买房子恐怕是日常消费的金字塔尖了，这样的投资或者说消费是否科学，省下的可不是你超市购物打折的几毛一块，也不是移动资费的100、200，而是几万甚至十几万，因此，保持良好的心理素质和出类拔萃的沟通技巧尤为重要，如果这方面工作做的好，可能你的装修费用甚至家具家电的部分费用都有了，鄙人可以稍微透露一点，一般正常市场上，一般销售员手中有一个点左右的折扣，也有的管理严苛的销售处是没有，销售主管或者说经理手中有一到两个点，项目总监或老总一般还有两个点左右，当然各个公司的情况也不尽相同，但是如果你用心争取，省下来的费用当真不菲，不过运用之妙，存乎一心，大家可以试试！！！

第四策、看过千遍样板房，不如雨天工地测柱梁

时代进步了，房地产营销也在与时俱进，最早连万科也就是支一块黑板就敢收钱卖期房，发展到今天，是个开发商都知道整合推广五点一线，都知道样板房样板段甚至样板楼，但是奉劝各位，样板房做为满足你们对于未来生活的意淫，可以看看，但是如果不希望没有理由的被套牢，建议同学们辛苦些，多跑跑工地，就当锻炼减肥，尤其勇敢些的，选择雨天去看，注意安全哈，这样你可以清楚的了解这间房间在天气最阴霾情况下的通风采光、梁柱的设计是否便于空间的合理布局，卫生间是否暗卫，一些管线的分布是否合理，一些预留插座是否便于室内家具摆放与日常生活的方便等等，好处多多，很多的潜在问题可以一目了然……

第五策、订金定金要看清，事后诸葛没人鸟

房地产销售行业发展了近20年，关于销售的流程已经日臻完美，所以你一定要了解一些基本的购房流程或者知识，仔细阅读每一份需要你签字的合约书，如果是订单，而且明确多少天可以退的，基本上是属于订金，也就是业内一直专业成为小定，定单，往往一次性让你交上一万甚至更多的诚意金，往往是大定，但是这个并不是一成不变的，也可能有的项目，你交一万两万都是小定，有的小项目拟交5000就是大定了，看清楚违约条款，对于你的钞票很有意义！！！

第六策、广告、蓝图对仔细，硬货都在附件里;

以前有个叫秦兵的牛律师，硬是帮购房者做了一个自说自话的山寨版购房合同叫《204条》，鄙人一向谦虚好学，那是一条没漏研究了好几遍，观后叹为观止，“这是迄今为止购房意淫界的最高成就啦”做为律师，这位老兄的专业能力没有话说，但是嘛？？做为购房合同附件，相信这位仁兄找到100个开发商，101个都不答应一条，还有一个是打酱油的！！！所以说，在目前可以预见的卖方市场里，各位看官买房还是仔细看清楚再统一条款合同后开发商书面确认的那些附件吧，要维权这个有用，204条不中！！！

第七策、专家意见要分清，无论涨跌你买单

如今房产评论界天下大乱，说的褒义就是这个百家齐放百獣争鸣（砖家和叫兽），说的不中听就是会说人话的都会来预言一把房市前景，专家之多可以说是如过江之鲫，但是有一点永远正确的真理，就是无论你听从涨派一脚进坑，还是依从跌派等过一山，发现山外有山，房价天天向上，无论哪方的意见都可能让你赔了夫人又折兵，不好意思，买单还是您老，那些专家是不会帮你买单的，就象一位赌场高手非常严谨的告诉你，你有50%的成功率，你是应该给他烧香呢还是赏他一大嘴巴，实际上目前的楼市舆论就是如此，所以擦亮双眼，自己决定！！！

第八策、顾问、直管要清楚，宣传都是五大行;

对于房地产和高端酒店或其它商务物业有所了解的朋友，基本上知道所谓的五大行是目前世界上最专业的商务地产和社区物业管理以及顾问培训最好的公司，比如高力国际、戴德梁行、第一太平戴维斯等等，但是实际目前除了极少数真正的顶级豪宅之外，大多数中高端楼盘的物业公司都是采用开发商自己的物业公司做管理执行，好一些的楼盘另外请一家物业顾问管理公司做顾问和指导，和直接管理相比，差别是巨大的，这点需要分清楚！！！

第九策、年底开发资金荒，此时买房底气壮

中国人民是世界上最善良的人民，总是按照商家所喜欢的节点购物消费，大家一致选择在五一、十一人巨多无比的时候出行，选择在金九银十买车买房，对于如此配合宣传和销售节奏的消费者，我真的替我们的开发商们感到欣慰和幸运，其实最适合买房的时间是年底，春节前！！！此时房地产商无论大小，都是最缺钱的时候，因为各种施工材料单位要付款、广告销售推广要买单、还有一些大大小小的年底招待、奖金发放、公关打理，所以，此时开发商最渴望现金流，此时去买房，你是甲方，他是乙方，相对的一些条件可以谈的更优惠，需要知道您不是在买一个包或者手机，房地产按照今天的行情，一套怎么也得上个百万吧，您就算抹去个零头也够您全家新马泰七日游了，当然如果您说：爷有钱，爷不差这几万，那样鄙人的建议你可以当吹风！！！

第十策、金融政策要清爽，贷多贷少细思量

这点鄙人自己就有沉痛的经验教训，因为不太关心或者说关心的不够敏感，行动的不够迅速，就因为贷款利率的变化损失了一些小钱，中国的宏观调控是很牛的，因为你不知道政府什么时候会收紧，什么时候会放开，因此一定要密切关注，这一块看仔细了，比你股市瞎折腾要简单容易的多，正如周立波同学的名言：这年头不占便宜就当吃亏！！鄙人的观点是：这年头不损失钞票就是赚进！！！道理是相同的，问题在于如何理论联系实际，在实战中让自己学会在购房中省钱，在购房中赚钱！！！

以上观点来自鄙人十年操盘经验，如有部分雷同，只能说明英雄所见略同，但是鄙人的说法大多经过实战检验，属于毛主席认可的真理或者准真理，在这个网络时代，所有的秘笈都将被破解，从而诞生更牛的新秘笈，魔高一尺，道高一丈，反之亦然，希望所有人在PK中获得快感！！！

天下房事，涨久必跌，跌久必涨，不是不跌，时间未到，时间一到，全部套牢！

告诉你我知道的，是因为我还想知道的更多！！！

清空自己，准备下一个十年……