目前房地产市场上大户型产品在销售方面遇到了一些问题，尤其是位于市内六区的一些大户型产品具有一定的销售压力。与之相对的是城市中心区的小户型销售火爆。大户型产品到底存在哪些问题，我司认为其产品滞销的原因主要有以下几个方面：

1、价格过快增长缩小了大户型客户人群的范围

目前，高高在上的房价与天津购房者收入不匹配，大户型产品由于面积偏大，这种矛盾尤为突出。而且其增长速度超过了人们的收入增长速度，导致大户型的购房人群向金字塔顶峰移动，几年前的客户群体和现在有所区别，即原来相当一部分购买大户型的客户人群由于房价因素已把目光投入到其他产品。05年天津商品住宅均价4151元/平米，06年均价4807元/平米，07年上半年均价5534元/平米，天津房地产市场商品住宅每年每平米上涨700元。全市商品住宅年成交均价06年、07年环比分别增长16%和15%。而据天津市统计公报得出的数据表明，06年城市居民人均可支配收入12639元，增长10.2%。房价的涨幅超过人均收入涨幅。而大户型产品面积较大，因此房价的敏感性较大。过快上涨的房价对大户型产品的销售起到了一定的抑制作用。

2、在供需方面，小户型产品的增多在一定程度上分流了大户型的客户人群

几年前高端项目的大户型产品较受欢迎，如时代奥城、海逸长洲、汐岸国际等。客户人群与市场匹配，供需处于一个平衡的状态。由于“90-70”政策的影响，天津房地产市场上出现越来越多的小户型产品，如正在热销的上城豪苑、六合适家等项目。90平米以下产品供应的增多使得购房者有更大选择余地，在房价与小户型产品一推一拉的作用下，人们为了追求更高的生活品质减小经济压力，更多的选择了小户型产品。

3、某些产品由于环境、产品设计等方面的因素与高端客户的期望有一定差距

天津项目需要遵循“90-70”标准，因此产品在设计上增加了难度，如楼宇摆位、户型拼合、面积配比等方面限制了大户型的灵活性。市场上大户型产品或多或少受到相应影响，居住品质较新政之前出现不同程度下降。此外，产品面积缩小户数增多使得居住密度增大，小区内业主的增多也在一定程度上降低了大户型业主的居住品质。大户型产品的目标客户大多为金字塔上层的高端客户，对居住品质要求较高，追求户型舒适与环境舒适的双重享受，某些项目由于产品自身问题，造成了大户型产品后期的销售难度。

4、市场上的大多数投资者更青睐于小户型产品

大户型产品在投资上处于一定劣势，资金投入多回报率低，产品不容易出手。投资者由于要考虑资金投入、回报收益等问题，因此更青睐于小户型产品。市场上小户型产品的增多吸引大多数投资者资金进入，因此在一定程度上减缓了大户型产品的销售势头。

综上所述，顾客决定产品，产品的设计要充分考虑客户因素，在房地产行业还要结合土地特性，打造适合市场能发挥自身区域优势的特色产品。市中心地价较高，加上税费等因素，100平米大户型总房款超过100万，且不具备环境优势。对于追求舒适享受的高端客户吸引力明显不足。高端客户看中社区优越性，以彰显身份、居住舒适为目的。而市中心嘈杂的环境，较高的容积率，缺乏绿化和景观等种种因素对于大户型产品不利，而适居小户型因配套成熟，升值潜力大，总房款低更容易受到市场青睐，上城豪苑的火爆热销则充分证明了这一点。

未来政策不会有较大变化，以其它城市执行“90-70”政策的经验教训，天津将严格执行“90-70”政策。随着小户型产品的增多，竞争加剧，一方面差异化营销突出自身特色的精装小户型将更受市场欢迎，另一方面小户型产品供大于求的情况下，竞争加剧将导致小户型产品价格降低，使得天津房地产市场更贴近大众。“90-70”政策的严格执行，在未来大户型产品将更加稀缺，供求关系的比例将重新得到调整，因而大户型产品前景看好，其售价有望得到进一步提升。